Extrait(s) :
Des maisons de plus en plus rares. Des prix de vente qui dépassent de 100 000 dollars les prix demandés. Analyse d’un marché où l’offre ne suit pas la demande.
Maintenant qu’il peut tondre son gazon en paix à Saint-Basile-le-Grand, Joas Trépanier, 32 ans, respire mieux : la course folle qu’il a vécue avec sa conjointe, enceinte, en pleine fièvre immobilière n’est plus qu’un mauvais souvenir. « En août et septembre 2020, on a visité 30 propriétés et fait six offres dépassant toutes le prix demandé… toutes refusées. On était complètement écœurés et on est partis en vacances », raconte le directeur du développement commercial d’une entreprise de mentorat en ligne.
Au retour du congé de l’Action de grâce, l’agent a proposé au couple, qui vivait dans un condo de 50 m2 au centre-ville de Montréal, une dernière visite. Le prix demandé était de 450 000 dollars. Joas Trépanier et sa conjointe ont offert 30 000 dollars de plus. Et bingo !
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Leur histoire n’a rien d’extraordinaire dans un marché devenu un véritable combat de l’immobilier, où 50, 75 ou 100 acheteurs font la file pour visiter une maison 10 minutes avant de surenchérir de 50 000 dollars, voire 100 000 sur le prix affiché.
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Dans les faits, la tendance a beau être à la vente plus rapide qu’il y a deux ans, il reste que pour chaque demeure mise sur le marché le jeudi et vendue le dimanche, des milliers d’autres mettent quelques semaines à trouver preneur : au premier trimestre de 2021 à Montréal, une maison individuelle se vendait en moyenne en cinq semaines et demie (deux semaines plus rapidement qu’en 2020), un condo en près de sept semaines et un « plex » en huit semaines. Dans l’ensemble du Québec, les maisons individuelles se vendaient en neuf semaines et demie en moyenne au début 2021.
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La génération Y, les 25 à 40 ans, est démographiquement très forte dans le marché en ce moment. Ce sont eux qui tirent la demande vers le haut », souligne Robert Kavcic, directeur et économiste principal à BMO Marchés des capitaux. « Ce sont eux qui donnent le ton au marché », dit-il, s’appuyant sur les données du centre de recherche de BMO.
Selon l’économiste, la tendance à prioriser l’immobilier plutôt que d’autres dépenses est quasi universelle en Amérique du Nord. « Avant la pandémie, acheter un logement était une priorité parmi d’autres. Les gens voyageaient, ils allaient au restaurant. Mais puisqu’on passe tout notre temps à la maison, même pour travailler, on est prêt à y octroyer plus d’argent. »
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Les bas taux d’intérêt — ils sont actuellement à un plancher historique — ne suffisent pas à expliquer la montée des prix. Généralement, des taux d’intérêt bas entraînent des hausses d’à peu près 10 % du prix des maisons, selon Joanie Fontaine. D’autres facteurs sont en jeu, dont la pénurie de l’offre et le climat de panique général chez les acheteurs.
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De tout temps, l’offre et la demande ont été la pierre angulaire de l’immobilier. Or, tandis que la demande est quasi frénétique, l’offre a tardé à réagir. En 2020, quelque 25 950 maisons individuelles ont été mises en vente au Québec, soit 33 % de moins qu’en 2019.
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Depuis le début de la pandémie, la maison individuelle retrouve sa popularité dans toutes les régions, mais l’offre ne suffit pas à la demande.
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Les économistes ont toutes sortes d’indicateurs pour mesurer l’activité du marché immobilier. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime qu’un marché équilibré devrait compter à tout moment un nombre de ventes correspondant à 70 % du nombre d’habitations offertes.
Cette surchauffe immobilière est le résultat d’un ensemble de facteurs. Après trois années très dynamiques, on se serait attendu à ce que la crise sanitaire tempère les ardeurs. C’est le contraire qui s’est produit.
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Des économistes s’inquiètent de voir le marché s’écarter de la logique de l’offre et de la demande pour basculer dans une sorte de fièvre spéculative.
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Bien des acheteurs ont le sentiment que le marché va toujours croître et sont convaincus que s’ils n’achètent pas aujourd’hui, ils n’auront pas les moyens de le faire plus tard.
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Les institutions financières peuvent tempérer un marché surchauffé : avant de consentir un prêt hypothécaire, elles ont l’obligation de suivre une série de règles, dont celle de vérifier que le prix n’est pas surévalué par rapport au marché. Si la transaction doit être assurée par la SCHL (quand la valeur du prêt excède 80 % de la valeur de la propriété), elles doivent recourir à un évaluateur agréé.
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Les experts s’attendent à voir plus de maisons sur le marché au cours des prochains mois. Une étude de Desjardins prévoit 60 000 mises en chantier pour tous les types de logements en 2021, soit 10 % de plus que l’an dernier. De son côté, l’APCHQ estime qu’il y aura 5 % plus de maisons individuelles en 2021. Mais elles seront plus chères de 15 %, en raison de la hausse du prix des matériaux.