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Acquérir votre première maison débute par une visite des propriétés qui vous intéressent. Lorsque vous trouvez la perle rare, il est temps de passer aux choses sérieuses. Une promesse d’achat, aussi appelée offre d’achat, est un contrat. C’est l’acheteur qui la rédige. Il y inscrit son prix et ses conditions, pour la remettre au vendeur. Une fois signée, la promesse d’achat est très difficile à faire annuler.

Pour vous protéger, vous pouvez exiger vos conditions. Voici les éléments les plus communs qui devraient retenir votre attention.

Comment rédiger une promesse d’achat?

Vous ne devriez pas rédiger une promesse d’achat à la va-vite, sur un vieux bout de papier. Votre offre devrait prévoir sa propre annulation en cas de non-respect d’une condition. Elle doit mentionner l’identité de l’acheteur, du vendeur, l’adresse du bien que vous souhaitez acquérir, le prix d’achat, la description de la propriété, les conditions de financement, d’examen de documents et d’inspection ainsi que le délai de réponse que vous donnez au vendeur. Un document distinct contient la déclaration du vendeur sur l’état de la propriété. De plus, en tant qu’acheteur, c’est normalement à vous que revient le soin de choisir et payer le notaire pour cette transaction.

Modèle de promesse d’achat

Au Québec, si vous faites affaire avec un courtier, il utilisera le formulaire de promesse d’achat de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). L’organisme possède plusieurs formulaires, adaptés aux différents types de propriétés. DuProprio offre aussi un modèle d’offre d’achat pertinent si vous faites une offre à un vendeur qui n’est pas représenté par un courtier.

Promesse d’achat avec condition de financement

Impossible de trop souligner l’importance de choisir le mode de paiement qui vous convient. Peu importe le comptant dont vous disposez, vous avez tout avantage à rendre la vente conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire.

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Sur la promesse d’achat, vous devez inscrire le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt et l’amortissement prévu. Vous vous engagez aussi à fournir la preuve qu’un prêteur hypothécaire vous consent un emprunt au montant souhaité ou à un montant supérieur. 

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Préqualification hypothécaire pour une promesse d’achat

Avant même d’entamer la visite des propriétés qui attirent votre regard, contactez un courtier hypothécaire ou une banque pour connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous pouvez obtenir une préqualification hypothécaire en quelques minutes en répondant à des questions sans aucune vérification du prêteur.

Acompte et taxes à indiquer sur l’offre d’achat

Plusieurs vendeurs exigent un acompte avant de recevoir le montant de vente final. L’acompte est une somme que vous payez à l’avance. Elle sera déduite du prix total au moment de conclure la transaction. Sur votre offre d’achat, indiquez que vous voulez récupérer votre acompte en cas d’annulation de la vente. 

Transférer un emprunt existant

Si vous êtes déjà propriétaire, votre hypothèque actuelle n’est peut-être pas arrivée au bout de son terme. Vous pouvez la transférer sur une nouvelle maison. C’est un des nombreux éléments auxquels vous devez songer avant d’acheter une nouvelle maison lorsque vous en avez déjà une. Cependant, pour pouvoir faire le transfert, votre acte d’hypothèque doit mentionner cette possibilité.

Utiliser le solde du prix de vente

Vous aimeriez ne pas verser la totalité du prix d’achat convenu? C’est possible avec le solde du prix de vente. En tant qu’acheteur, vous devrez encore de l’argent au vendeur après être passé chez le notaire, selon des modalités convenues entre vous. Cette situation est peu fréquente.

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Promesse d’achat avec condition d’inspection

Faire examiner la maison que vous souhaitez acheter par un inspecteur en bâtiment pourrait vous épargner bien des soucis. En effet, c’est une protection contre d’éventuels problèmes et elle vous permet de vous désister si ceux-ci sont importants. Lorsqu’une inspection révèle l’existence d’un facteur susceptible de diminuer significativement la valeur de l’immeuble, ses revenus ou d’en augmenter les dépenses, vous pouvez annuler la transaction en avisant le vendeur par écrit.

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Identification du vendeur et délai de réponse à l’offre d’achat

Quand on réalise une grosse transaction, on n’est jamais trop prudent. Toute personne qui signe une offre d’achat doit avoir le pouvoir de le faire. Pour vérifier que votre vendeur est bien celui qu’il prétend être, demandez-lui de vous montrer des pièces d’identité. Ensuite, faites une recherche au registre foncier pour vérifier qu’il est réellement le propriétaire de la maison que vous voulez acquérir. Demandez-lui aussi s’il est marié ou s’il détient la maison avec un autre propriétaire. Dans ces cas, il a peut-être besoin de la permission de cette personne pour vendre. 

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Contre-proposition à la promesse d’achat

Si votre vendeur n’est pas satisfait du prix que vous lui proposez, il peut faire une contre-offre. Dans ce document, il vous propose un nouveau montant, plus près de son prix de vente souhaité. La contre-offre sert aussi à modifier les délais ou tout autre élément.

Inclusions et exclusions dans une promesse d’achat

Le vendeur vous a promis de vous laisser ses électroménagers d’une valeur de 10,000$ en plus de sa balayeuse centrale et sa thermopompe? Inscrivez ces inclusions sur votre promesse d’achat. Mettez-y tout ce que vous aimeriez avoir. 

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Documents à examiner en parallèle à votre offre d’achat

Dans votre promesse d’achat, indiquez que vous souhaitez voir certains documents. Un certificat de localisation datant de moins de 10 ans est important. C’est un rapport écrit et un plan qui aborde notamment les limites de votre terrain, les servitudes et la conformité aux règlements municipaux. 

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La déclaration du vendeur est aussi cruciale. C’est dans ce document que le vendeur indique les problèmes que connaît ou qu’a connus la propriété. Ensuite, si vous achetez un condo, demandez à voir la déclaration de copropriété et ses règlements. De même, si le vendeur loue une chambre ou des logements et que vous souhaitez continuer de le faire, demandez à voir les baux en vigueur pour prévoir vos revenus.

Vendre votre propre maison avant d’en acquérir une autre

Bien des propriétaires d’habitations doivent vendre leur propriété actuelle pour pouvoir acheter une nouvelle maison. Vous pouvez formuler une offre d’achat conditionnelle à la vente de votre propriété. Sachez toutefois que pendant ce temps, le vendeur peut recevoir d’autres promesses d’achat.  Si toutes les conditions de cette deuxième offre sont réalisées avant les vôtres, le vendeur doit vous envoyer un avis de 72 heures. 

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Date de la signature de l’acte de vente et date d’occupation

La date de signature de l’acte de vente est prévue dans la promesse d’achat. C’est le grand jour, celui où vous passerez chez le notaire! Toutefois, veillez à ne pas la confondre avec la date d’occupation, qui indique le moment auquel le vendeur doit quitter les lieux pour que vous puissiez prendre possession de la propriété. Lorsque les deux ne coïncident pas, choisissez bien à partir de laquelle vous devenez responsable de la propriété, ce qui a un impact sur la répartition de certains frais comme les taxes. Questionnez votre courtier ou votre notaire au besoin. 

Au final, l’entente qui vous lie au vendeur est constituée de la promesse d’achat telle quelle ou modifiée par la dernière contre-proposition, s’il y a lieu. Refuser d’acheter la propriété après avoir conclu cette entente pourrait vous valoir une poursuite judiciaire. 

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