L’hypothèque légale de la construction (HLC) est un mécanisme juridique permettant aux entrepreneurs, sous-entrepreneurs, ouvriers, fournisseurs de matériaux, ingénieurs et architectes de garantir le paiement des travaux réalisés sur un immeuble. Comme pour toute hypothèque, qu’elle soit légale ou conventionnelle, un défaut de paiement peut ultimement entraîner la vente judiciaire de l’immeuble. 

Toutefois, plusieurs étapes doivent être franchies avant d'en arriver là, offrant ainsi au propriétaire la possibilité de contester l’HLC ou de payer avant qu’une telle conclusion ne soit atteinte. De plus, certaines règles doivent être respectées pour qu’une HLC soit valide.

Une fois l’inscription effectuée, qu’elle soit valide ou non, comme toute inscription au Registre foncier du Québec, une HLC ne disparaît pas d'elle-même. Une radiation est nécessaire pour s’en débarrasser.

Pour mieux comprendre ce mécanisme juridique et ses implications, cette page aborde les questions suivantes :

• Qui peut bénéficier d’une hypothèque légale et pour quels travaux ?
• Dans quelles conditions elle peut être mise en place contre un propriétaire-client ?
• À quoi peut s'attendre le propriétaire en cas d’hypothèque légale ?
• Comment faire radier une hypothèque légale ?

 

*** À noter qu'il s'agit d'une disposition du Code civil du Québec que conteste l'ACQC.
Notre argumentaire à ce sujet fait l'objet d'une page distincte. 

Hypothèque conventionnelle ou légale ?

Lors de l'achat d'une maison, il est courant de ne pas disposer des fonds nécessaires pour régler la totalité du montant. Dans ce cas, vous devrez solliciter un prêt auprès d'une institution financière ou d'un courtier hypothécaire. En échange du financement accordé, l'institution financière exigera une garantie, généralement sous la forme d'une hypothèque conventionnelle sur la propriété. Cette hypothèque permet au prêteur d'avoir un recours légal, tel que la possibilité de vendre la maison en cas de non-remboursement du prêt conformément aux termes convenus. 

De son côté, l’hypothèque légale est un droit de garantie accordé par la loi à certaines personnes pour assurer le paiement de créances spécifiques. Contrairement aux hypothèques conventionnelles, qui sont établies par un contrat entre le débiteur et le créancier, les hypothèques légales sont créées automatiquement par la loi dans certaines situations. Il en existe plusieurs types, dont l’hypothèque légale de la construction. 

Et l’hypothèque légale de la construction ?

L’hypothèque légale de la construction est un droit légal conféré aux constructeurs pour garantir le paiement de leurs travaux. Bien qu’elle soit établie par la loi plutôt que par un contrat, elle confère des droits similaires à ceux d’un prêteur hypothécaire. En cas de non-paiement, les constructeurs peuvent revendiquer la possession de l’immeuble jusqu’à concurrence de la valeur des travaux. De plus, l’hypothèque légale de la construction bénéficie d’une priorité sur les autres hypothèques, ce qui peut amener certains prêteurs à percevoir l’inscription d’une HLC comme étant un défaut, étant donné qu'un nouveau créancier a un droit prioritaire sur l’immeuble.

Si l'hypothèque légale de l'entrepreneur ou du fournisseur de matériaux contractant directement avec le propriétaire naît simplement de la conclusion du contrat, celle des intervenants sans lien direct avec le propriétaire nécessite un avis formel, qui doit être écrit. Par exemple, le sous-traitant d'un entrepreneur général ou le fournisseur de matériaux vendant à un entrepreneur général n'a pas de lien direct avec le propriétaire. Ils doivent donc envoyer un avis de dénonciation au propriétaire pour signaler l'existence d'un contrat de fourniture de matériaux ou de sous-traitance dans le cadre d'un projet où le propriétaire n'a contracté qu'avec un entrepreneur général.

L’hypothèque légale de la construction doit être inscrite contre un immeuble sur lequel des travaux de construction ou de rénovation ont été réalisés, à condition que ces travaux aient ajouté de la valeur à l’immeuble. En d’autres mots, les travaux doivent avoir apporté une plus-value à l’immeuble. Cette hypothèque se distingue par le fait qu’elle existe automatiquement dès que le droit y est acquis, sans nécessiter de publication préalable. Toutefois, pour maintenir ce droit, l’inscription par le constructeur doit être effectuée au Registre foncier du Québec dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Qui peut bénéficier d'une hypothèque légale de construction

Architecte ou ingénieur

Généralement, lorsque des architectes ou des ingénieurs préparent des plans et devis destinés à la construction d'un immeuble, ces travaux sont considérés comme des travaux de construction. Par conséquent, ils peuvent bénéficier d'une hypothèque légale de la construction. Cependant, ils doivent être membres de leur ordre professionnel, faute de quoi l'hypothèque légale pourrait être invalide. De plus, pour ces professionnels, l'avis de dénonciation concernant le coût des plans risque de ne pas être valide s'il est envoyé après la livraison des travaux à votre entrepreneur.

Fournisseur de matériaux

Le fournisseur de matériaux peut bénéficier d’une hypothèque légale de la construction s’il a vendu les matériaux ou des objets qui ont servi à la construction d’un immeuble. Celui-ci n’a pas l’obligation de détenir un permis ou une certification émise par la Régie du Bâtiment du Québec (RBQ) dans ce cas. Par contre, un locateur d’équipements ne peut pas en bénéficier, puisque l’équipement loué ne fait pas partie de l’immeuble construit.

Entrepreneur et sous-traitant

Seuls les entrepreneurs ou les sous-traitants détenant les licences émises par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) peuvent bénéficier de l’hypothèque légale de la construction. Si l’entrepreneur n’a pas la licence appropriée, vous pouvez demander la radiation de l’avis d’hypothèque légale selon l’article 50 de La Loi sur le bâtiment. 

Ouvrier

L'ouvrier est un employé de l'entrepreneur ou du sous-traitant. Il peut s'agir d'un journalier, d'un manœuvre ou d'un ouvrier spécialisé comme un maçon, un électricien ou un plombier. L'ouvrier a également droit à l'hypothèque légale de la construction s'il est embauché pour travailler sur la construction ou la rénovation de votre immeuble. Cependant, l’ouvrier salarié d'un entrepreneur ou d'un sous-traitant est le seul qui n'est pas tenu de dénoncer son contrat de travail au propriétaire de l'immeuble sur lequel il travaille.

Deux catégories de créanciers

On peut classer les inscriptions d’HLC en deux grandes catégories :

• Créanciers indirects : Ce sont des créanciers indirects. Ils n'ont pas d'engagement contractuel direct avec vous, mais sont impliqués dans vos opérations via des tiers, tel qu’un entrepreneur général . Les sous-traitants peuvent être des fournisseurs ou des prestataires de services engagés par le créancier avec lequel vous avez un engagement. 

• Créanciers avec engagement direct : Il s'agit des créanciers avec lesquels vous avez un engagement contractuel direct.

 

1) Les créanciers indirects 

L’hypothèque légale de la construction ne vise pas spécifiquement à protéger l’industrie contre les propriétaires qui ne paient pas, mais contre les défauts de paiement en général. Des représentants de l’industrie nous disaient d’ailleurs que, pris dans son ensemble, cette mesure protège davantage les sous-traitants contre les entrepreneurs généraux que ces derniers contre leurs clients. Ce n’est pas l’impression qu’on en a dans le secteur de l’habitation, mais pour les autres secteurs, on veut bien les croire.

Ainsi, un sous-traitant qui n’est pas payé par l’entrepreneur général que vous avez engagé pourrait également avoir un droit hypothécaire sur votre propriété (s’il respecte les conditions). Cependant, afin que vous puissiez garder la trace des créanciers potentiels et vous en protéger, un sous-traitant doit impérativement vous dénoncer par écrit ses travaux (leur valeur approximative et son droit potentiel à l’hypothèque légale) AVANT de les effectuer. Par exemple, vous embauchez un entrepreneur en rénovation pour refaire votre cuisine. Cet entrepreneur embauche un plombier pour certains travaux. Le plombier doit vous faire parvenir un avis de dénonciation de son contrat avant de commencer ses travaux s’il veut conserver son droit à l’HLC. 

Ainsi, lorsqu'une dénonciation des travaux est reçue, il est judicieux d'exiger une quittance (confirmation de paiement) du sous-traitant avant de régler la facture de l'entrepreneur général. Sans cette précaution, si l'entrepreneur général ne paie pas son sous-traitant, vous pourriez être contraint de payer deux fois.

Heureusement, ces contrats sont rarement dénoncés. La plupart du temps, les sous-traitants établissent des relations de confiance avec les entrepreneurs généraux et ne se donnent donc pas la peine de dénoncer systématiquement leurs travaux aux propriétaires, perdant ainsi leur droit à l’HLC. Cependant, il est crucial de rester vigilant pour éviter une hypothèque légale de la construction.

 

2) Les créanciers avec qui vous avez conclu un contrat

Inversement, ceux avec qui vous vous êtes vous-même engagé n’ont pas besoin de vous dénoncer leurs travaux. La plupart des gens qui nous contactent à ce sujet sont dans cette catégorie.

Le cas à part des transactions immobilières

Comme l'entrepreneur a 30 jours suivant la fin des travaux pour inscrire son hypothèque légale, il est possible que le nouveau propriétaire reçoive légalement un avis d'inscription pour des travaux dont il ignorait l'existence si la propriété est vendue dans ce délai. Encore une fois, ces cas sont rares, mais imposent la vigilance lors de l'achat d'une habitation où des travaux ont récemment été effectués. À plus forte raison, lorsqu’il est question d’une habitation neuve, cela pose particulièrement problème, car le rôle actuel du notaire est, à notre avis, insuffisant. Il arrive que des personnes paient leur maison pratiquement en double, comme le montre un reportage de La Facture (2018). La Chambre des notaires a d’ailleurs publié un excellent rapport à ce sujet en 2021, dont nous vous recommandons la lecture.

 

Deux scénarios de non paiement

Lorsqu'un propriétaire ne respecte pas ses engagements de paiement, il convient de distinguer entre ceux qui éprouvent des difficultés financières imprévues les empêchant de honorer leurs obligations, et ceux qui refusent délibérément de payer, malgré leur capacité financière, pour diverses raisons, telles que des désaccords sur la qualité des travaux ou des services rendus.

Difficultés financières 

Si vous éprouvez des difficultés financières, les nouvelles ne sont pas très bonnes. L’entrepreneur a effectivement un droit hypothécaire sur les bâtiments sur lesquels il travaille, du moment que les conditions prévues à la loi sont respectées. Si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec lui ou à invalider son hypothèque légale (par exemple, si elle a été inscrite plus de 30 jours après la fin des travaux ou si l'entrepreneur n'avait pas la licence RBQ appropriée pour les travaux réalisés), il pourra effectivement demander la vente de la propriété en justice pour récupérer le montant dû.

L’ACEF de votre région pourrait vous aider à trouver des solutions à vos difficultés financières.

 

Refus de payer

Il arrive que le client ait légitimement des raisons de ne pas payer l'entrepreneur, en partie ou en totalité. En particulier, dans le cadre d'un contrat de service, l'article 2111 du Code civil du Québec stipule que si l'ouvrage présente des vices ou des malfaçons, le client a le droit de retenir une somme suffisante pour corriger ces défauts. Dans le domaine de la construction, cela peut signifier qu'il faille démolir ce qui a été fait et recommencer, ce qui peut entraîner des coûts supérieurs à ceux du contrat initial, justifiant ainsi la rétention de la totalité des paiements restants.

Si l’entrepreneur inscrit une hypothèque légale dans ce contexte, la défense du client pourrait être de démontrer qu’il ne devait rien à l’entrepreneur, les travaux réalisés n’étant pas conformes aux normes et/ou au contrat et devant être repris. Étant donné que l'entrepreneur refuse manifestement de reconnaître la nécessité de travaux correctifs, il pourrait également être possible de le poursuivre pour la valeur des travaux correctifs nécessaires, si l'on juge que c'est lui qui doit de l'argent au client.

 

Le processus et les délais

L’entrepreneur, le sous-entrepreneur, l’architecte, l’ouvrier, l’ingénieur ou le fournisseur de matériaux doivent respecter les délais prévus par la loi pour bénéficier d’une hypothèque légale de construction.

1- Dénonciation

Comme mentionné plus haut, un avis de dénonciation doit d’abord parvenir avant le début des travaux si l’intervenant n’a pas conclu de contrat directement avec le propriétaire-client. Si un tel avis n’a pas été envoyé, la cour pourrait rejeter la demande.

Pour vous protéger, il est recommandé d’inclure dans le contrat avec votre entrepreneur qu’il s’engage à payer tous ses employés, fournisseurs et sous-traitants avant de recevoir le paiement final pour les travaux apportés à votre immeuble.

2- Inscription d'un avis d’hypothèque légale de construction

L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Afin de conserver son droit, l’intervenant doit publier une hypothèque légale de la construction au Bureau de la publicité des droits avant ce délai d'expiration de 30 jours suivant la date de fin des travaux. La date de fin des travaux peut parfois être difficile à établir. Le Code civil du Québec prévoit que la fin des travaux a lieu lorsque tout l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. À noter que les derniers travaux peuvent être effectués par d'autres bénéficiaires de l'hypothèque légale. 

À titre d’exemple, lors de la construction de votre immeuble, un entrepreneur en coffrage érige les murs de fondation de votre immeuble. Il termine ses travaux le 30 mars. La construction de votre immeuble se termine le 15 juin, soit par la dernière application de la peinture sur les murs. L’entrepreneur en coffrage a donc jusqu’au 15 juillet pour publier un avis d’hypothèque légale de construction, soit dans les trente jours qui suivent la date de la fin des travaux.

Le Code civil du Québec prévoit que l’avis d’hypothèque légale de la construction doit être signifié au propriétaire lorsque celui-ci sera publié. Habituellement, il sera signifié par huissier. Ainsi, l'entrepreneur ne peut pas simplement vous informer oralement qu'un avis d'hypothèque légale de la construction sera publié.

3- Préavis d’exercice de l’hypothèque

L’intervenant doit inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ou publier une action contre le propriétaire de l’immeuble dans un délai de six (6) mois après la fin des travaux pour conserver l'hypothèque. Le préavis peut être notarié ou sous seing privé. Si l’intervenant ne respecte pas ce délai, il est probable que l’hypothèque légale de la construction ne soit pas valide.

Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire vous avise que le bénéficiaire entend exercer un recours hypothécaire contre vous, parce que vous n’avez pas payé les sommes dues. Vous disposez ainsi d’un délai de 60 jours pour corriger le défaut indiqué dans le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

4-Exercice du recours hypothécaire

Relativement à l’exercice d’un recours hypothécaire, découlant d’une hypothèque légale de la construction publiée sur votre immeuble, il existe quatre recours hypothécaires prévus par le Code civil du Québec:

1. Prise en paiement
2. Vente sous contrôle de justice
3. Vente par le créancier 
4. Prise en possession à des fins d'administration

Ultimement, l’exercice d’un recours hypothécaire par le bénéficiaire peut entraîner la vente de l’immeuble.

Si vous recevez un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, nous vous recommandons de consulter un avocat. Vous pouvez également contacter notre service d'information, mais seul un avocat pourra vous donner un avis ou des conseils juridiques sur votre situation spécifique.

 

Comment effacer l’hypothèque légale du registre foncier?

Comme n’importe quel type d’hypothèque, une hypothèque légale sera inscrite au registre foncier et rien ne s’en efface automatiquement. Même si vous remboursez tous les montants dus, l’hypothèque reste inscrite tant que l’on n’a pas pris les mesures pour radier l’inscription.

Considérant la particularité de chaque situation, nous vous recommandons d’obtenir les conseils d’un avocat ou d’un notaire afin de déterminer quels sont vos droits et quelle est la démarche à suivre. Il est possible de radier une hypothèque légale de la construction de trois façons.

1. Radiation volontaire

La radiation volontaire est généralement obtenue lorsque vous obtenez une quittance de la part du bénéficiaire de l’hypothèque légale de la construction. Dans cette situation, la quittance constitue un document qui exprime le consentement du bénéficiaire à ce que son avis hypothèque légale de la construction soit radié. La quittance indique que les sommes dues ont été reçues par le bénéficiaire. Vérifiez ensuite auprès du registre foncier que l'hypothèque a bel et bien été radiée. Un avocat ou un notaire vous indiquera les modalités de transmission de la quittance pour obtenir la radiation.

2. Radiation judiciaire

La radiation judiciaire peut, par exemple, avoir lieu lorsque l’inscription de l’hypothèque légale de la construction a été faite sans droit. Généralement, il faut s’adresser aux tribunaux lorsque l’on souhaite contester la validité de l’hypothèque légale de la construction. Il est alors recommandé d’avoir recours à un avocat pour appuyer vos démarches et préparer les procédures judiciaires requises.

3. Radiation légale

Si la personne qui a pris l’hypothèque légale n’a pas agi dans les délais prévus par la loi, vous pouvez demander à l’Officier de la publicité de la circonscription foncière où se trouve l’immeuble de procéder à la radiation de l’hypothèque. À cette fin, vous devrez préparer une réquisition ou demande que vous devrez signifier au bénéficiaire au moins 10 jours avant le dépôt de la réquisition. Vous devrez obtenir une preuve de signification démontrant que la réquisition a bien été signifiée dans les 10 jours précédant la présentation de la réquisition à l’Officier de la publicité.

 

La substitution de l’hypothèque légale de la construction par une autre garantie

L’inscription d’une hypothèque légale de la construction cause généralement problème lorsque l’on veut vendre l’immeuble. Également, dans le cas des litiges de 15 000 $ et moins (voire même un peu plus), on peut vouloir se débarrasser de l’HLC pour pouvoir renvoyer le litige vers la Cour des petites créances, laquelle n’a pas compétence en matière d’hypothèques légales. 

Ainsi, si vous devez vous débarrasser de l’HLC avant que le litige soit réglé sur le fonds, vous pouvez offrir à votre entrepreneur de substituer son hypothèque légale de la construction par une autre garantie. Généralement, le bénéficiaire exigera que la garantie consentie soit équivalente à la valeur inscrite dans l’hypothèque légale de la construction (et même plus pour englober d’éventuels dommages et intérêts qui pourraient vous être réclamés en cas de défaite) et aussi sûre que l’hypothèque légale elle-même.
Vous pouvez par exemple proposer une lettre de crédit, un cautionnement personnel ou encore le dépôt du montant dans un compte en fidéicommis. Un avocat saura bien vous conseiller sur la garantie à offrir.

 

Paiement de la créance

Il est également possible de payer la créance sous protêt (en contestant que vous deviez cette somme), radier l’HLC, puis poursuivre l’entrepreneur pour être remboursé. C’est cependant plus risqué, car rien ne garantit que l’entrepreneur sera toujours solvable lorsqu’on aura un jugement gagnant et donc, qu’on sera en mesure de revoir cet argent.

 

La renonciation à l’hypothèque légale

Pour une prochaine fois, sachez que vous pouvez demander à votre entrepreneur d’inclure une clause de renonciation à l’hypothèque légale de la construction dans son contrat. Cette renonciation vous protège, en ce qu’elle empêche votre entrepreneur, ses sous-traitants ou fournisseurs, le cas échéant, de se prévaloir d’une hypothèque légale de la construction sur votre immeuble pour forcer le paiement d’une créance.

Il est très important d’indiquer qu’il s’agit d’une renonciation à l’hypothèque légale de la construction et non d’une renonciation à la publication d’une hypothèque légale de la construction. En effet, une mauvaise rédaction d’une telle clause peut entraîner sa nullité. La clause doit être signée par vous et votre entrepreneur.

Webinaire

Sur le même sujet, vous pouvez écouter le 3e Webinaire de notre série sur le droit de la rénovation, lequel concerne les extras et autres notions couramment litigieuses (dont l’hypothèque légale de la construction).