Le « problème de la pyrite » est dû au gonflement de certaines pierres utilisées comme remblai sous la dalle de béton des maisons. Dans certaines conditions d’humidité et d’exposition à l’oxygène, la pyrite s’oxyde et gonfle. Cette réaction chimique peut attaquer le béton lui-même, soulever la dalle de béton du sous-sol et du garage et provoquer des fissures au plancher et aux murs de fondation. 

 

Historique

Dans les milieux scientifiques, on connaît depuis longtemps le problème du gonflement des roches contenant de la pyrite. Dans la région de Montréal, le phénomène a été identifié dès 1985, mais, à ce moment, les autorités croyaient plutôt à des cas isolés.

Les problèmes liés à la pyrite peuvent apparaître une dizaine d’années après la construction de la maison, car, généralement, le phénomène évolue lentement, mais il peut aussi être très rapide ou très lent, ne se manifestant qu’après 15, 20 ou même plus de 25 ans. Comme les réactions chimiques de la pyrite sont difficilement prévisibles, le propriétaire concerné sait rarement ce qui l’attend.

Au Québec, le phénomène est répandu en Montérégie, notamment, mais il est possible de le retrouver dans plusieurs autres régions autour de la Vallée du Saint-Laurent. Il touche majoritairement des bâtiments construits durant les années 1980 mais se retrouve aussi dans des maisons construites avant 1970 ou après 1998.

Lorsque les médias se sont emparés de l’affaire, en 1998, l’ampleur du problème a été découverte. Dès ce moment, l’ACQC a mis tout en œuvre pour aider les propriétaires de maisons endommagées par la pyrite, notamment en collaborant étroitement avec la Société d’habitation du Québec (SHQ), en participant à titre d’intervenant à un colloque organisé par l’Association of Engineering Geologists – Section de Montréal et en se joignant au Comité technique québécois d’étude des problèmes associés à la pyrite.

Dès la création du Regroupement des comités de victimes de la pyrite (RCVP), en juin 1999, l’ACQC a travaillé avec les citoyens victimes de pyrite à travers le Québec. L’ACQC a également collaboré avec le Comité des victimes judiciaires de la pyrite (CVJP), un regroupement d’anciens propriétaires alors poursuivis ou menacés de poursuites en vice caché. Les deux organismes, qui sont maintenant inactifs, poursuivaient essentiellement le même but: convaincre les autorités politiques de mettre en place un programme d’assistance financière pour la réparation des propriétés endommagées par la pyrite. Les efforts déployés ont permis la mise en place par la Société d’habitation du Québec (SHQ) d’un programme d’aide sur 10 ans qui a secouru des milliers de victimes de 2001 à 2011.

Depuis avril 1999, l’industrie de la construction applique volontairement la norme CTQ-M100, établie par le Comité technique, qui vise à certifier la qualité non-gonflante des remblais utilisés en construction. Comme il ne s’agit pas d’une norme obligatoire, les propriétaires devraient exiger que l’entrepreneur qui effectue des travaux de construction ou de rénovation sous la dalle de béton leur fournisse l’original du bon de livraison qui confirme que le concassé utilisé est certifié «DB».

Pour aider les propriétaires qui désirent savoir si leur propriété est ou risque d’être affectée par des problèmes reliés à la pyrite, le Comité technique a aussi mis au point la norme CTQ-M200 pour encadrer le travail des professionnels spécialisés dans ce type d’expertise sur les bâtiments existants. L’ACQC recommande aux propriétaires qui doivent faire effectuer un «test de pyrite» de choisir un laboratoire reconnu par l’Association des consultants et laboratoires experts (ACLE) (aujourd'hui intégrée à l'AFG-Québec)) et d’exiger l’application de la norme CTQ-M200.

 

Avez-vous un problème de pyrite?

Le gonflement des remblais de fondation peut provoquer une fissuration de la dalle de plancher du sous-sol et du garage. Parfois, les dommages touchent également les murs de fondation, mais seulement ceux qui entourent le garage.

Généralement, les dommages apparaissent d’abord à la dalle du garage, puisque l’épaisseur de remblai y est plus grande qu’au sous-sol.

Le remblai utilisé au sous-sol peut être le même que celui utilisé sous le garage, ou être de qualité différente . On ne peut donc pas prédire, même lorsqu’il y a des dommages au garage, s’il y aura ou non des dommages au sous-sol.

Le gonflement provoque un soulèvement de la dalle. Des fissures, souvent en forme de croix ou d’étoile, apparaissent alors. La formation de gypse lors de la réaction chimique peut faire ressortir des fissures une poudre blanche. On remarque dans certains cas des dénivellations du plancher et des décrochements des fissures, c’est-à-dire une dénivellation entre un côté et l’autre de la fissure.

Il arrive également, surtout du côté extérieur du garage, que la pression du gonflement s’exerce latéralement et provoque ainsi la fissuration du mur de fondation. En général cependant, le phénomène n’affecte que les murs du garage ou légèrement ceux du sous-sol. Dans la majorité des cas, ces dommages aux murs de fondation ne sont pas sévères.

L’acide sulfurique produit par la réaction chimique peut également attaquer le béton sur la surface qui est en contact avec le remblai. La dalle se désagrège alors sur une partie de son épaisseur; elle peut aussi se déformer. À noter cependant que, selon les spécialistes, la présence d’acide sulfurique ne constitue pas, dans ce cas-ci, un danger pour la santé des occupants.

Il est rare que des éléments structuraux (colonnes ou murs porteurs) soient appuyés sur la dalle. Si c’est le cas, le soulèvement peut occasionner des dommages structuraux au bâtiment; il importe alors de consulter un professionnel du bâtiment.

Les cloisons appuyées sur une dalle qui se soulève peuvent présenter des signes de fléchissement ou déformer les planchers à l’étage. Des fissures peuvent apparaître sur les parements de gypse. Les portes peuvent devenir plus difficiles à ouvrir et fermer, etc.

Surveiller l’évolution du phénomène

Le phénomène de gonflement évolue lentement, sauf pour quelques cas rares. Les spécialistes estiment que les mouvements se situent en moyenne entre 1 et 5 mm par année, et, au bout de quelques années, la réaction s’arrête.

Il est donc important, avant d’envisager des travaux coûteux, d’évaluer l’ampleur des désordres et leur impact réel sur la qualité de vie dans le bâtiment.

D’importants soulèvements qui occasionnent des dommages à la structure du bâtiment vont nécessiter des travaux urgents. À l’autre extrême, un propriétaire qui constate quelques fines fissures dans son garage pourrait très bien décider de « vivre avec »!

Si vous n’êtes pas convaincu de la nécessité de faire faire des expertises ou des travaux, nous vous suggérons de bien suivre l’évolution du phénomène. Faites un inventaire des fissures; mesurez-les; dessinez-les pour voir si elles se transforment; placez des points de repère qui vous permettront de voir si les fissures s’agrandissent et s’élargissent. Revenez ensuite périodiquement refaire votre examen afin de voir si le phénomène continue à évoluer et à quel rythme. Prenez note, lors de ces examens, du moment de l’année, de la température extérieure et de la température ambiante.

Le gonflement étant alimenté par l’humidité et l’oxygène, assurez-vous de limiter au maximum les infiltrations d’eau et d’air. Évitez de laver votre voiture au-dessus des fissures!

Assurez-vous d’un bon drainage autour de la maison. La pente du terrain devrait amener l’eau de ruissellement loin des fondations. L’eau des gouttières devrait être canalisée loin des murs. Assurez-vous du bon fonctionnement des drains.

Limitez les infiltrations d’air en colmatant les fissures avec un scellant souple.

Dans un garage, évitez de trop chauffer l’hiver.

Ne pas se laisser confondre !

Le phénomène du gonflement des remblais peut être confondu avec d’autres problèmes qui présentent des symptômes similaires.

La qualité de la construction étant ce qu’elle est(!), presque toutes les dalles de bâtiments résidentiels ne sont pas en béton armé et présentent de fines et longues fissures disposées de façons aléatoires. Ces fissures peuvent résulter d’un « vieillissement normal » et ne nécessitent pas de travaux.

Votre bâtiment pourrait aussi être affecté par d’autres problèmes de fondation, comme un soulèvement par l’action du gel, un affaissement du sol sous les semelles, un gonflement des argiles, etc.

Dans certains cas, un professionnel du bâtiment pourrait déterminer la cause des dommages par un examen visuel. Dans la majorité des cas cependant, seule une analyse en laboratoire d’un échantillon de la dalle, du remblai et du sol sous-jacent permettra de déterminer avec certitude s’il s’agit bien d’un gonflement associé à la pyrite. À ce sujet, consultez le protocole rédigé par le Comité technique québécois d’étude des problèmes de gonflement associés à la pyrite , le CTQ-M200 pour les expertises sur les bâtiments existants.

Cette analyse, dont les conclusions s’accompagnent d’une assurance responsabilité professionnelle, pourrait notamment protéger vos droits pour bénéficier de programme de subvention (informez-vous auprès de votre municipalité) ou encore, si vous envisagez de vendre votre propriété.

Notez que moins les dommages sont importants, moins il est facile de distinguer le problème de pyrite des autres causes possibles de dommages.

Si les dommages sont sévères ou évoluent rapidement, si une transaction immobilière est en jeu ou si un recours devant les tribunaux est en cause, vous auriez tout intérêt à retenir les services d’un professionnel du bâtiment et au besoin, à faire faire une analyse du remblai par un laboratoire spécialisé. 

Les vendeurs de maisons qui font faire une expertise pour déterminer le potentiel de gonflement du remblai risquent de devoir faire face à la présence de pyrite. Du coût, si le résultat est positif, leur maison vient d’en prendre pour son rhume sur le marché. Et pourtant, la dalle de cette maison ne se soulèvera peut-être jamais! Par contre, si vous vendez une maison, sachez que dans trois, cinq, dix ou trente ans, vous pourriez recevoir une mise en demeure. À moins de vendre sans garantie légale. Si vous vendez ou achetez une maison potentiellement affectée d’un problème lié à la pyrite, nous vous invitons à  bien prendre le temps de vous informer en consultant notre guide La pyrite et votre maison / Pyrite And Your House. Notez cependant que celui-ci date et que certaines informations ne sont plus à jour.

 

Comment s’en débarrasser?

Comme aucun procédé permettant de neutraliser le phénomène d’oxydation n’a été trouvé à ce jour, la meilleure façon de se débarrasser des problèmes reliés à la pyrite consiste principalement à briser la dalle, retirer tout le remblai et les débris de béton et à refaire une nouvelle dalle sur du remblai non gonflant (certifié «DB»). Mais avant de songer à ces travaux coûteux, évaluez bien l’ampleur des dommages, car il n’est pas toujours nécessaire d’effectuer les réparations. Le gonflement des remblais est un processus chimique qui s’arrête au bout d’un certain temps. De plus, certaines actions peuvent aider le ralentissement de l’évolution des dommages.

Les travaux

Pour les dalles des garages, il faut :

1. Casser et enlever la dalle de béton;
2. Excaver tout le remblai pyriteux existant, au besoin jusqu’à la base de la semelle. Excaver aussi le sol naturel sur une profondeur d’un mètre sous le niveau de la dalle existante (sans toutefois dépasser le niveau de la semelle);
3. Poser une membrane géotextile perméable sur le sol pour empêcher la pénétration du remblai dans le sol (lorsque la nature du sol naturel le requiert ou lorsqu’une pierre nette est utilisée);
4. Remblayer avec un matériau certifié «DB» : soit du sable de classe A, soit du concassé 5-20 mm ou 10-20 mm, en compactant par couches successives n’excédant pas 15 cm, soit une pierre nette 14-20 mm (l’ACQC recommande de préférence une pierre concassée 5-20 mm ou 10-20 mm compactée ou 14-20 mm nette);
5. Poser un pare-vapeur de polyéthylène d’au moins 0,30 mm en chevauchant le pare vapeur sur 30 cm aux joints;
6. Poser un treillis métallique de 6 po sur 6 po de broche n°6;
7. Couler une dalle de béton 25 MPa, de 5 à 8 % d’air occlus de 10 cm

Pour les murs fissurés, il faut :

1. Remettre les murs de fondation en place à l’aide de tirants (si nécessaire);
2. Consolider les murs de fondation à l’aide de plaques d’acier (si nécessaire);
3. Sceller les fissures par l’extérieur, sur toute la longueur, à l’aide d’époxy ou d’uréthane.

Pour les dalles de sous-sol, il faut :

1. Enlever les cloisons intérieures et les faux planchers de bois (dans certains cas, des éléments de la finition du sous-sol pourraient être conservés, diminuant ainsi les coûts);
2. Casser et enlever la dalle de béton;
3. Excaver tout le remblai pyriteux existant. Si nécessaire, enlever aussi le sol naturel de façon à ce que l’excavation totale atteigne 10 cm sous le niveau de la dalle;
4. Réparer par l’extérieur les fissures de fondation, s’il y a lieu;
5. Poser une membrane géotextile sur le sol pour empêcher la pénétration du remblai dans le sol;
6. Remblayer avec de la pierre concassée 14-20 mm nette certifiée «DB», sans compactage;
7. Poser un pare-vapeur de polyéthylène d’au moins 0,30 mm, en chevauchant le pare vapeur sur 30 cm aux joints;
8. Poser un treillis métallique de 6 po sur 6 po de broche n°6 (facultatif);
9. Couler une dalle de béton 20 MPa de 10 cm

Pour plus de détails et pour des solutions de réparation «temporaires», téléchargez notre guide La pyrite et votre maison / Pyrite And Your House. Notez cependant que celui-ci date et que certaines informations ne sont plus à jour.

 

Quels sont les recours légaux possibles?

Le gonflement des remblais de fondation entraîne souvent une cascade de poursuites judiciaires entre citoyens vendeurs et acheteurs de maisons. Ces chaînes, où ceux qui s’enrichissent le plus sont probablement les avocats, peuvent remonter jusqu’aux années 1960 et impliquer trois ou quatre vendeurs et acheteurs, parfois un constructeur. Des gens qui, pour la plupart, n’avaient jamais entendu le mot «pyrite».

Vos principaux recours sont le recours en vice caché contre le propriétaires précédant. Si vous envisagez une poursuite ou si vous-même êtes menacé d’une poursuite, l’ACQC vous recommande de consulter un avocat spécialisé dans le domaine immobilier. Pour réduire les frais, vous pourriez avoir avantage à porter votre cause devant la Division des petites créances, qui peut accueillir des poursuites en vice caché où la valeur des dommages réclamés n’excède pas 15 000$.

Pour intenter un recours en vice caché, vous devez, aussitôt que vous avez connaissance du problème, envoyer au vendeur une lettre de dénonciation ou une mise en demeure. Vous aurez par la suite trois ans pour porter votre cause devant les tribunaux. Nous vous invitons à lire la chronique de Me Coursol ci-bas à ce sujet. 

 

Programme d’aide SHQ 2001-2011

Le programme d’aide financière pour les propriétaires victimes de la pyrite, coordonné par la Société  d’habitation du Québec (SHQ), a pris fin le 26 octobre 2011. Depuis, il n'y a plus de programme concernant spécifiquement les problèmes de pyrite. Néanmoins, ces travaux peuvent parfois bénéficier d'autres programmes de subvention, tels que RénoRégion. On peut également profiter de ces travaux pour améliorer la performance énergétique de vos fondations en isolant par l'intérieur et bénéficier (modestement) de programmes tels que RénoClimat. 

 

Déclaration de présence de pyrite par les courtiers

Si vous êtes au coeur d’une transaction immobilière et que le sujet vous inquiète, consultez le site de l’OACIQ en effectuant une recherche sous le mot «pyrite». Dans les secteurs les plus touchés, vendeurs et acheteurs doivent être informés par le courtier immobilier du problème de la pyrite, même pour des maisons qui ne présentent aucun dommage.

 

Annexe I - Problèmes de pyrite? Moins de six mois pour réagir par Me Claude Coursol

Les problèmes de gonflement des remblais peuvent être perçus par les tribunaux comme des vices cachés ou, dans le cas de maisons achetées neuves de l’entrepreneur, des vices de construction.

Il faut consulter la jurisprudence sur cette question, afin notamment de savoir si la seule présence de pyrite, sans dommage, constitue en soi un vice. Il est en effet possible qu’un vice caché soit considéré même pour des dommages anticipés. Il faudra toutefois faire la preuve que les dommages surviendront nécessairement dans l’avenir, pas seulement de façon hypothétique. Ceci peut s’avérer difficile.

Par ailleurs, le mot le dit, le vice devait être caché au moment de la transaction. Ainsi, si la maison a été achetée alors que le plancher comportait des signes manifestes de problèmes reliés au gonflement du remblai, le tribunal risque de conclure que cette situation aurait dû pousser l’acheteur à plus de prudence.

On entend souvent de la part des vendeurs poursuivis l’argument suivant : « Je n’étais pas au courant de la présence de ce vice ».

Cela ne prive en rien l’acheteur de son recours. Au contraire, si vous pouvez prouver que le vendeur était au courant et qu’il a caché délibérément cette information ou camouflé des dommages, vous pourriez en plus avoir un recours en dommage et intérêt.

Le Code civil ne fixe aucun délai de prescription entre le moment de la transaction et l’apparition du vice caché. Ainsi, même après 25 ans, si le gonflement de la pyrite cause des dommages, l’acheteur peut intenter un recours en vice caché contre le vendeur.

Cependant, le Code parle d’un délai raisonnable entre le moment où l’acheteur prend connaissance des problèmes et celui où il les dénonce au vendeur.

Dès que vous détenez des informations qui peuvent vous laisser croire que votre propriété est affectée d’un problème de pyrite, vous DEVEZ réagir vite, idéalement dans les trois mois. Après six mois, votre recours est quasiment perdu d’avance, à moins que vous puissiez invoquer des raisons majeures.

En passant, l’attente d’une éventuelle subvention n’est pas une raison valable pour demander à la Cour d’excuser votre inaction.

La dénonciation

La première action à poser est donc la dénonciation. Vous écrivez au vendeur, par courrier recommandé avec preuve de réception, une lettre dans laquelle vous l’informez que la maison qu’il vous a vendue présente des signes de problème, vraisemblablement de gonflement des remblais des planchers de fondation. Vous ajoutez que vous allez, dans les mois à venir, préciser la nature des problèmes et l’ampleur des dommages en retenant les services d’un professionnel du bâtiment, et que vous allez tenir cette personne au courant des développements. Le vendeur peut, de son côté, demander de faire faire sa propre expertise.

S’il s’agit de quelqu’un avec qui vous voudriez malgré tout garder de bonnes relations (si c’est possible dans les circonstances…), vous pouvez toujours l’appeler pour lui parler des problèmes. Envoyez-lui tout de même votre lettre recommandée. C’est impératif.

Une fois cette dénonciation faite, le délai de prescription est maintenant figé dans le temps. Vous avez alors trois ans, toujours calculé à partir du moment où vous avez pris connaissance de l’existence du problème, pour entreprendre un recours devant les tribunaux.

Il est recommandé d’envoyer l’avis de dénonciation, peu importe si, en bout de ligne, vous avez l’intention ou non d’intenter un recours. Par exemple, vous pourriez vous dire que le montant des dommages ne justifie pas une poursuite. Malgré cela, l’avis de dénonciation permettra de préserver vos droits pendant les deux ou trois prochaines années. Qui sait si, entre-temps, d’autres dommages plus importants n’apparaîtront pas.

Pour rédiger votre lettre de dénonciation, consultez nos deux lettres-types que vous retrouverez un peu plus bas dans cette page.

La mise en demeure

L’étape suivante, qui peut également remplacer l’étape précédente de la dénonciation, est la mise en demeure.

Il est nettement préférable à cette étape de consulter un avocat. À première vue, rédiger une mise en demeure n’apparaît pas très compliqué. Cependant, l’aide d’un avocat permettra d’éviter certaines erreurs ou omissions qui, autrement, risquent de vous nuire pendant toute la suite des procédures.

Il s’agit encore une fois d’une lettre par courrier recommandé dans laquelle vous décrivez la situation, avec cette fois la description précise de la nature du problème et des coûts. La lettre va donc établir le montant de votre réclamation. Elle fixera également un délai raisonnable afin de permettre au vendeur de procéder à ses frais aux réparations. Vous préviendrez le vendeur de votre intention, à l’expiration de ce délai, de faire faire vous-même les travaux et de le tenir responsable des coûts.

Notez que vous ne pouvez pas agir unilatéralement, c’est-à-dire poser vous-même des gestes, comme entreprendre des travaux de réparation, avant d’avoir donné l’occasion au vendeur de faire lui-même les expertises requises et les travaux.

Vous pouvez joindre à la mise en demeure une expertise (d’un professionnel du bâtiment) à l’appui de vos dires et un estimé des réparations. Soumettez l’expertise à votre avocat avant de la faire parvenir au défendeur.

S’il n’y a aucune réaction du vendeur dans le délai que vous lui avez fixé, vous pouvez présumer qu’il ne reconnaît pas votre réclamation et que dès lors, l’affaire devra être tranchée par un tribunal.

Pour initier le recours proprement dit, consultez un avocat.

Le jeu en vaut-il la chandelle?

Sachez que même si le tribunal vous donne raison, les honoraires de votre avocat ne seront pas remboursés par la partie adverse. Soyez également certain de poursuivre quelqu’un de solvable. Sachez finalement que la cause prendra plusieurs années et sera sûrement une source de tracas. Vous devrez aussi être en mesure d’en assumer les frais.

La décision finale vous appartient puisque chaque cas est particulier. Seulement pour donner un ordre de grandeur, disons, en général, que des dommages de moins de 5000 $ ne valent sûrement pas le coût d’une poursuite.

Par contre, tel que mentionné précédemment, l’étape de la dénonciation ne vous coûtera que quelques dollars et permettra de préserver vos droits au cas où des dommages d’abord évalués à 5000 $ s’avèreraient finalement plus sérieux.

Par ailleurs, en minimisant vos dommages à 3000 $ [ce montant est passé à 7 000 $ en 2002, puis à 15 000 $ en 2015], vous pourriez vous-même défendre votre cause devant la Cour des petites créances. Il est recommandé toutefois de consulter quand même un avocat qui vous aidera à bien la préparer et la défendre.

L’entente à l’amiable

À l’une ou l’autre de ces étapes, les parties pourraient conclure une entente de règlement à l’amiable. Avant de signer une telle entente, consultez un avocat ou un notaire. En effet, si, pour une raison ou pour une autre, l’entente que vous avez signée ne se réalise pas, vous risquez de vous retrouver devant une situation problématique.

L’appel en garantie

Le vendeur poursuivi pour vice caché peut, à son tour, se retourner contre son propre vendeur et intenter un recours. Le suivant pourra faire de même et ainsi de suite, jusqu’au constructeur (si celui-ci est toujours en affaires et si son entreprise est solvable).

Dans certains cas rares, il pourrait être possible que plusieurs personnes qui se poursuivent ainsi les unes et les autres s’assoient ensemble pour négocier un règlement. Ainsi, dans le cas par exemple d’une poursuite de 10 000 $ impliquant quatre parties, on pourrait décider de partager les coûts en quatre : les trois vendeurs versant 2500 $ au dernier acheteur.

Encore une fois, si cette situation se présente, faites examiner l’entente par un avocat ou un notaire.

Minimiser les dommages

La Loi vous oblige à minimiser vos dommages. Ainsi, dès la dénonciation, vous devez remettre à plus tard tout projet de rénovation qui pourrait avoir comme conséquence d’augmenter le coût de votre réclamation.

Maisons achetées de l’entrepreneur

Selon la Loi, lorsqu’un entrepreneur construit un bâtiment, celui-ci doit être exempt de tout vice et pouvoir être utilisé pour les fins pour lesquelles il a été construit, pendant une durée de temps raisonnable. En principe, il ne peut éviter sa responsabilité qu’en prouvant que le dommage résulte d’un cas de force majeure, d’une circonstance totalement hors de son contrôle.

Si votre maison a été construite il y a cinq ans ou moins, en plus du recours contre l’entrepreneur, vous pourriez avoir un recours contre le plan de garantie de la maison (APCHQ, ACQ ou GCR). Si votre maison est couverte par une telle garantie, avisez la garantie par écrit, en même temps que l’entrepreneur. Référez-vous par la suite aux termes du contrat de la garantie pour vous assurer de respecter les délais et la procédure qui vous sont imposés. Vous auriez, encore ici, intérêt à consulter un avocat pour vous aider à faire valoir vos droits éventuels à la garantie.