Superficie brute ou nette lors d’une vente d’un condominium sur plan. La Cour d’appel se prononce.

Mardi, 22 décembre, 2020
Laurent Debrun, Spiegel Sohmer

Extrait :

Duval c. Habitats District Griffin îlot 10 inc. 2018 QCCS 4703 (http://canlii.ca/t/hvxbw) : jugement confirmé en appel Habitats District Griffin îlot 10 inc. c. Duval 2020 QCCA 1614 (http://canlii.ca/t/jc0h2)

Plusieurs décisions ont déjà traité de la question du recours de l’acheteur d’une copropriété divise quant à la différence entre la superficie brute et la superficie nette livrée [...]. Dans ces affaires, tant l’article 1720 C.c.Q. que les articles de la Loi sur la protection du consommateur traitant de la responsabilité du vendeur pour fausses représentations ou dol furent invoqués pour conclure à un manquement du vendeur à son devoir d’information dû à l’acheteur dans des cas de ventes sur plan.

[...]

Il est connu que la différence entre la superficie brute et la superficie nette d’un condominium peut varier (règle générale, de 8 à 12 %) et qu’elle peut même atteindre, dans le cas de certains édifices, un plus haut pourcentage.

La superficie brute calculée par un architecte inclut des parties non habitables comme le gros œuvre, les murs porteurs, colonnes etc.

L’arpenteur géomètre va plutôt calculer la superficie nette en excluant toutes les parties non habitables. Il est donc recommandé aux promoteurs de remettre un avis écrit le plus clair possible informant tout acheteur que les calculs de superficie et de volume de chaque partie privative résultant de l’arpentage ou du plan de cadastre peuvent prévoir des dimensions différentes, le plus souvent moindres, que celles indiquées au plan d’architecture utilisé dans le cadre du contrat préliminaire de vente. On sait qu’un appartement de coin d’un peut présenter moins de différence car il y a plus de murs extérieurs et donc moins de murs mitoyens.

Dans l’affaire Duval c. Habitats District Griffin Îlot 10 INC 2018, la Cour Supérieure a condamné le promoteur à payer à l’acheteur une somme de 73 000 $ avec intérêts ainsi que les frais de justice au motif que l’appartement vendu sur plan comme contenant 1321 pieds carrés n’en contenait en réalité que 1174, soit 12 % de moins que ce que Duval croyait acheter lors de la signature du contrat préliminaire. Le contrat préliminaire contenait pourtant la clause suivante:

Les dimensions et superficies sont approximatives et sujettes à des modifications sans préavis.  Le mobilier montré l’est à titre indicatif seulement. La superficie brute est calculée en incluant la moitié des murs mitoyens, le mur extérieur et le mur du corridor. 

[...]

Il était pourtant en preuve que monsieur Duval savait au moment de signer le contrat préliminaire que la superficie indiquée était brute et qu’il existe une différence entre surface brute et nette. Mais, alors que la livraison était retardée et qu’il procédait à des choix de matériaux, il avait adressé des questions au promoteur et les réponses qu’il avait reçues manquaient de clarté. 

[...]

A titre comparatif, en France, la Loi Carrez de 1996 vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété existants. Elle impose au vendeur d’une copropriété le devoir d’en mentionner la superficie privative habitable dans tous les documents relatifs à la vente. [...] La superficie privative appelée superficie Carrez est la superficie de plancher des pièces fermées, avec plancher installé, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés.

[...]

Il serait bon de légiférer dans le domaine de la vente d’immeubles résidentiels au Québec afin d’introduire un régime universel de détermination de la superficie habitable utile, tant pour les ventes sur plan que pour la vente d’immeubles existants.