Pour attribuer une garantie, le législateur impose d’abord une ligne de temps, il divise le manquement de l’entrepreneur en deux étapes : AVANT et APRÈS la réception du bâtiment. Concrètement, la réception du bâtiment sera l’élément de base pour qualifier le type de couverture de la garantie.

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la garantie doit couvrir dans le cas d’un contrat d’entreprise : les acomptes versés et le parachèvement des travaux à condition qu'il n'y ait pas enrichissement injustifié de l’acheteur-bénéficiaire, ainsi que le remboursement des frais de relogement, déménagement ou entreposage pour cause de retard de livraison.

De même, pour le contrat de vente, la garantie couvre les acomptes ou le parachèvement des travaux. L’acheteur, même avant la réception du bâtiment, bénéficiera d’une couverture de la garantie pour les acomptes versés si l’entrepreneur manque à ses obligations légales ou contractuelles. Pour ce qui est du parachèvement des travaux, il y aura aussi une couverture, uniquement si vous êtes déjà le propriétaire.

Une fois que vous avez dénoncé le manquement de l’entrepreneur, ce sera à l’administrateur du Plan de garantie (GCR) de décider de rembourser les acomptes ou de parachever les travaux existants.

Acomptes

La garantie sur les acomptes sera applicable surtout si l’entrepreneur ne livre pas le bâtiment dans les délais prévus. Cependant, il faut vérifier si d’autres garanties s’appliquent.

Par exemple, le fait que l’acheteur trouve des vices ou des malfaçons avant la réception du bâtiment ne justifie pas de demander l’acompte et d'annuler la vente. Toutefois, l’acheteur peut dénoncer à l’entrepreneur les malfaçons découvertes et demander à les corriger.

Rappel

Notez que, le terme acompte n’est pas seulement une somme d’argent ou le paiement partiel, mais aussi tout ce qui représente l'acquisition de matériaux, d'équipements ou d'accessoires utiles à la construction à la demande de l'entrepreneur. Ainsi, vous pouvez être remboursé pour l’achat de stores ou de rideaux si ceux-ci ont été demandés par l’entrepreneur.

Parachèvement des travaux

Parachever les travaux indique l’action de terminer des opérations de finition en travaillant sur les derniers détails.

La garantie d’un plan avant la réception du bâtiment couvre le parachèvement des travaux, à condition que le bénéficiaire soit détenteur des titres de propriété et qu’il n’y a pas d’enrichissement injustifié. Autrement dit, vous aurez une protection pour parachèvements seulement après une analyse, à savoir si après la mise en place de votre garantie, l’entrepreneur subit un appauvrissement ou une perte financière réelle tandis que vous en retirez un bénéfice auquel vous n’aurez normalement pas eu droit.

Frais de relogement, déménagement ou entreposage

La garantie couvre aussi les frais de relogement, le déménagement et l’entreposage des biens, lorsque les situations suivantes sont réunies:

• L’acheteur-bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date prévue dans l’entente conclue avec l’entrepreneur, que ce soit en vertu du contrat préliminaire, du contrat d’entreprise, ou de la déclaration de réception de l’ouvrage.
• L’entrepreneur n’a pas remboursé les acomptes.
• L’acheteur-bénéficiaire a permis à l’administrateur du Plan de garantie (GCR) de parachever les travaux non terminés par l’entrepreneur sur le bâtiment.

Attention

Avant la réception de votre maison, portez une attention particulière aux vices et malfaçons apparents et aux travaux incomplets. Ceux-ci doivent être dénoncés au moment de la réception du bâtiment ou, si vous n’avez pas emménagé, dans les trois jours suivant la réception.

Une fois que vous avez reçu le bâtiment et emménagé, il ne sera plus possible de dénoncer les malfaçons apparentes et les travaux nécessitant un parachèvement. Si vous remarquez des défauts après ce moment que vous auriez pu voir avant, ceux-ci ne seront plus couverts par le plan de garantie.

 

Dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles APRÈS la réception du bâtiment, la garantie du plan doit couvrir le parachèvement, des vices ou malfaçons, les vices cachés et les vices de conception, de construction, de réalisation ou les vices du sol.

Le tableau ci-dessous offre un aperçu des étapes et délais à suivre pour que la garantie soit applicable :

Rappel

Lorsque le bâtiment n’est plus habitable et le bénéficiaire est obligé de quitter sa résidence pour permettre à l’entrepreneur d’effectuer des travaux correctifs, la garantie couvre aussi le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens du bénéficiaire.

 Pour mettre en œuvre la garantie, vous devez suivre les étapes suivantes :

• Dénoncer par écrit à l’entrepreneur, avec une copie à l’administrateur du Plan de garantie (GCR) décrivant le défaut découvert.
• En cas d’inaction de l’entrepreneur, mettre votre réclamation par écrit
• Transmettre la réclamation à l’entrepreneur et aussi une copie à l’administrateur.

Attention

Le respect du délai vous donnera l’assurance et le droit d’accomplir les démarches prévues par le Règlement sur le plan de garantie.

Il est bon de noter que si l’entrepreneur ou l’administrateur ont fait des représentations qui on fait en sorte que vous avez outrepassez le délai jugé “raisonnable”, vous pouvez néanmoins exiger la mise en œuvre de la garantie.

Parachèvements

Pour garantir le parachèvement des travaux, il est essentiel que le manquement de l’entrepreneur soit dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment ou dans les 3 jours suivants cette date si vous n’avez pas encore emménagé.

Selon la jurisprudence et la législation en vigueur, il n’y aura pas de remboursement des frais pour le parachèvement en cas de défaut de l’entrepreneur si vous ne respectez pas les délais de dénonciation. De même, l’administrateur de la garantie (GCR) ne pourra pas vous rembourser si vous décidez de faire vous-même les travaux sans l’aviser.

Vices et malfaçons apparents

Les vices et les malfaçons apparents sont facilement visibles et n’exigent pas une inspection spécifique par un spécialiste en bâtiment.

Pour que le défaut de l’entrepreneur soit couvert par la garantie, il doit être le résultat d’un travail mal exécuté compte tenu des normes qui lui sont applicables. Les exemples les plus fréquents de vices ou malfaçons apparents sont les égratignures dans la salle de bain, les portes de douche qui ne ferment pas, des armoires de cuisine mal placées ou encore des circuits électriques défectueux.

Rappel

Ne pas confondre la malfaçon avec un problème d’esthétique! Les problèmes purement esthétiques ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Cependant, le défaut esthétique ne constitue pas toujours une malfaçon, il peut être le symptôme d’une malfaçon et sera donc couverte.

 Lorsque vous avez omis de dénoncer les travaux au moment de la réception ou après 3 jours suivant la réception si vous n’avez toujours pas emménagé, ces vices ou malfaçons apparents ne seront plus couverts par le plan de garantie.

Rappel

Vu le caractère du vice ou de la malfaçon, soi-disant « apparent », vous avez le devoir de l’identifier seulement lors de votre inspection pré-réception et le dénoncer au moment de la réception ou 3 jours après à condition que vous n’avez pas emménagé dans la maison.

Malfaçons existantes et non apparentes

Une malfaçon est non apparente lorsque, au moment de la réception, elle n’était pas visible. Vous avez droit à la réparation des malfaçons existantes mais non apparentes au moment de la réception et découvertes au cours de l’année qui a suivi la réception du bâtiment. Si une telle situation survient, ne tardez pas à dénoncer ces malfaçons, même si un délai raisonnable de plus au moins 6 mois à partir de leur découverte est souvent accepté.

Vices cachés

Le vice caché est un défaut grave et non apparent qui rend le nouveau condo ou la nouvelle maison impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement son utilité que vous le n’auriez pas acheté ou n’auriez pas payé un si haut prix.

L’entrepreneur est tenu à une garantie de qualité. Il a une obligation de résultat envers l’acheteur-bénéficiaire. Il a aussi un obligation de garantir la qualité de ce résultat. C’est en ce sens que, le Code civil du Québec ainsi que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoient des mécanismes pour protéger l’acheteur.

Le Code civil du Québec, de même que le Règlement, obligent l’entrepreneur à garantir à l’acheteur que le bâtiment qu’il a construit n’a pas de vices cachés. Pour bénéficier des protections prévues au plan de garantie sur les vices cachés, le bénéficiaire doit dénoncer par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur les vices cachés qu’il a découvert dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment.

La découverte et la dénonciation de vices cachés sont de votre responsabilité! Si vous découvrez un vice caché dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment, pour bénéficier de la garantie, vous devez le dénoncer par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable (plus au moins 6 mois) depuis la découverte de la gravité du vice. Le délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où vous avez pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Par exemple, vous apercevez des moisissures au bas des murs de votre sous-sol. Le délai pour dénoncer n’est calculé qu’à partir du moment où vous découvrez que la cause de cette situation est une fissure dans le mur de fondation ou une infiltration d’eau par ce mur.

Vices de conception, de construction ou de réalisation et vices du sol

Les vices de conception, de construction, de réalisation ou des vices du sol, doivent avoir un caractère « hautement dangereux et non sécuritaire ». En tant que propriétaire, il vous incombe de dénoncer ce vice.

Ces types de vice sont souvent très coûteux à réparer. Il est possible que vous atteigniez le plafond de remboursement prévu par le plan de garantie. Dans ce cas, sachez que vous n’êtes pas sans recours. L’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur, et le sous-entrepreneur sont tous solidairement responsables de ces types de vice dans la mesure où le vice entraîne ou est susceptible d'entraîner la perte de l’ouvrage. Vous pouvez intenter un recours devant les tribunaux judiciaires pour récupérer toutes les sommes nécessaires à la remise en état de votre résidence.

Principales différences entre les régimes prévus par le Règlement sur le plan de garantie et le Code civil du Québec pour les vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol :

Notez que le Code civil du Québec prévoit que tous les intervenants dans la construction de votre habitation sont solidairement responsables de la perte de l’ouvrage qui survient dans les 5 ans après la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou d’un vice du sol.

Les vices de conception, de construction ou de réalisation et les vices du sol seront couverts par le Plan de garantie dans la mesure où ils sont :

• dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur du Plan de garantie (GCR);
• dénoncés dans un délai raisonnable à partir de la découverte ou apparition du vice, ou de leur première manifestation.

Attention

Pour cette garantie, vous avez 5 ans de la fin des travaux et non pas de la réception du bâtiment comme pour les autres garanties spécifiées plus haut.

Relogement, déménagement et entreposage des biens

Pour ce qui est du droit au remboursement des dépenses de relogement, de déménagement et d'entreposage, cette couverture ne s’applique que si le bâtiment n’est plus habitable.

Le législateur impose cette condition pour éviter la confusion entre le « relogement de confort » et le « relogement indispensable » qui rend l’immeuble inhabitable. Ainsi, ce n'est pas parce qu'il y a de la poussière ou du bruit que vous aurez automatiquement droit à la couverture pour relogement, déménagement et entreposage des biens. Il faut que l'inconfort occasionné soit tel que votre résidence soit inhabitable.

Lorsque des réparations urgentes sont nécessaires afin d’éviter la perte du bâtiment, nous vous encourageons à :

1. Demander à l’entrepreneur et l’administrateur du Plan de garantie (GCR) que les travaux soient effectués; et
2. Si n’arrivez pas à les rejoindre à temps, faire exécuter vous-même ces travaux et en réclamer par la suite le remboursement à l’entrepreneur et à l’administrateur du Plan de garantie (GCR).

Notez que vous ne pouvez exécuter les travaux par vous-même que dans des situations d’urgence. Vous avez également la responsabilité de conserver le bâtiment et de ne pas le laisser se détériorer. Il y a urgence si l’absence de travaux mène à la détérioration du bâtiment. S’il n’y a pas d’urgence démontrée, vous devez demander l’exécution des travaux à l’entrepreneur et transmettre une copie de la dénonciation à l’administrateur du Plan de garantie (GCR).  

Le Règlement sur le plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs exclut de la garantie tout ce qui est dû à un manquement de l’acheteur-bénéficiaire et à l’usure normale du temps. Ceci est tout à fait normal, car dans ces cas, il n’y a pas d’intervention de la part de l’entrepreneur.

Sont exclus de la garantie à cause d’une erreur ou manquement de l’acheteur-bénéficiaire :

1. Les défauts des matériaux et de l’équipement fournis et installés par l’acheteur- bénéficiaire;
2. Les réparations rendues nécessaires par une faute de l’acheteur- bénéficiaire tels que l’entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que les réparations qui résultent de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par l’acheteur- bénéficiaire;
3. La réparation des dommages découlant de la responsabilité civile extra-contractuelle de l’entrepreneur.

Sont aussi exclues de la garantie les réparations suivantes rendues nécessaires sans qu’il y ait eu faute de part et d'autre :

1. Les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels que les fissures et les rétrécissements ;
2. Les dégradations résultant de l’usure normale du bâtiment ;
3. Les réparations rendues nécessaires à la suite d’événements de force majeure tels que les tremblements de terre, les inondations, les conditions climatiques exceptionnelles, la grève et le lock-out ;
4. La réparation des dommages résultant des sols contaminés, y compris le remplacement des sols eux-mêmes.

Autres exclusions :

1. Les promesses d’un vendeur à l’égard des coûts d’utilisation ou de consommation d’énergie d’appareils, de systèmes ou d’équipements entrant dans la construction d’un bâtiment ;
2. L’obligation d’un service public d’assurer l’alimentation en gaz ou en électricité du bâtiment ;
3. Les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels que les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain à l’exception de la pente négative du terrain ;
4. Les créances des personnes qui ont participé à la construction du bâtiment.

Certaines des exclusions citées plus haut ne s’appliquent pas si on prouve que l’entrepreneur ne s’est pas conformé aux règles de l’art ou à la norme en vigueur applicable au bâtiment.

Par exemple, si un manquement de l’entrepreneur résulte en une fissure ou rétrécissement prématuré des matériaux, ce type de défaut sera couvert par la garantie.  

L’hypothèque légale de la construction est exclue du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle vise à protéger les personnes qui ont participé à la construction du bâtiment.

L’architecte, l’ingénieur, le fournisseur de matériaux, l’ouvrier, l’entrepreneur ou le sous-entrepreneur peuvent inscrire une hypothèque légale pour réclamer des sommes qui leur sont dues et impayées par l’entrepreneur général pour les services qu’ils ont rendus.

C’est une situation fâcheuse, dans la mesure où avez peut-être fourni un acompte sur le prix avant la fin des travaux ou, pire encore, vous avez passé titre chez le notaire et une hypothèque légale est publiée durant les 30 jours suivant la fin des travaux.

Votre notaire ne saura pas nécessairement si votre résidence fait l’objet d’une hypothèque légale de la construction. Cette hypothèque existe sans qu’il soit nécessaire de la publier et subsiste pendant 30 jours suivant la fin des travaux.

Pour éviter une telle situation, lorsque vous avez donné un acompte sur le prix, n’hésitez pas à demander à l’entrepreneur un état des comptes afin de pouvoir faire un suivi sur les sommes payées et à payer. Nous vous encourageons aussi à obtenir de l’entrepreneur général une preuve de toutes les quittances de toutes les personnes qui ont participé à la construction avant de passer titre chez le notaire.