L'inspection préachat dans le domaine immobilier - Pour une meilleure protection des acheteurs et des vendeurs

Projet de recherche de 2011-2012 qui nourrit la revendication d'un encadrement règlementaire de l’inspection préachat au Québec et au Canada.

Version française

ISBN 978-2-922677-07-2 (relié)
ISBN 978-2-922677-08-9 (PDF)

Version anglaise

ISBN 978-2-922677-09-6 (PRINT)
ISBN 978-2922677-10-2 (PDF)

Sommaire exécutif

En Ontario et au Québec, n'importe qui peut du jour au lendemain offrir ses services comme inspecteur en bâtiment. En effet, sauf en Colombie-Britannique et en Alberta, il n'y a pas d'encadrement législatif de la profession au Canada. Malgré cette situation, les tribunaux estiment que l'inspection préachat est un moyen pour l’acheteur de s’acquitter de son devoir de prudence et de diligence lors de la transaction immobilière.

Ce rapport présente les résultats d’une étude du contexte et des principaux intervenants en inspection préachat pour les petits bâtiments résidentiels (trois étages ou moins) pour l’Ontario et le Québec. Il a pour but de répondre aux questions suivantes :

• Comment les courtiers immobiliers devraient-ils conseiller leurs clients au sujet de l'inspection préachat?
• Comment sont formés et encadrés les différents types d'inspecteurs en bâtiment?
• Dans quel contexte se déroule une inspection?
• Que dit la jurisprudence au sujet de l'inspection préachat?
• Qu'est-ce qu'une bonne inspection et un bon rapport d’inspection?
• Quelles en sont les limites?
• Dans tous les cas où l'inspection s'avère finalement défaillante, qu'en est-il des recours du consommateur?

Les données nécessaires à la rédaction du rapport proviennent de plusieurs sources. Une recherche documentaire a été effectuée sur les sites internet des différents organismes concernés par l’inspection préachat. Certains de ces organismes ont aussi été contactés. Une enquête qualitative faite auprès d'associations d'inspecteurs en bâtiment et d’ordres professionnels a permis d’obtenir de l’information sur l’encadrement du travail des inspecteurs ainsi que sur le processus de l’inspection préachat, les tendances et les litiges. Finalement, une étude qualitative de la jurisprudence ontarienne et québécoise portant sur 101 décisions impliquant une inspection préachat nous a permis d'identifier 32 cas de recours contre des inspecteurs et de répondre à des questions d’intérêt pour les consommateurs.

Des tentatives d’encadrement de l’inspection préachat ont mené à des exigences plus contraignantes pour les inspecteurs membres d’une association au Québec lorsqu’on les compare avec celles qui prévalent en Ontario, mais plusieurs lacunes existent encore. De plus, les inspecteurs en bâtiment qui ne sont pas membres d’une association d’inspecteurs ou d’un ordre professionnel n’ont encore aucun encadrement.

L’ACQC prend position et recommande un encadrement législatif du travail des inspecteurs en bâtiment pour favoriser une meilleure protection des consommateurs. Dans ce but, le nouvel organisme devrait relever de l’Office de la protection du consommateur ou son équivalent ontarien.

Plusieurs raisons militent en faveur d’un encadrement législatif du travail des inspecteurs en bâtiment :

• Encadrer tous les inspecteurs, contrairement à la situation actuelle;
• Implanter un code de déontologie, une norme de pratique et une entente de service uniformes;
• Imposer une qualification minimum à l’entrée dans la profession;
• S’assurer que les inspecteurs font une mise à jour régulière de leurs connaissances pour suivre l’évolution des techniques de construction et les problèmes qui y sont reliés;
• Améliorer la formation des inspecteurs sur tous les points qui sont encore des facteurs de risque pour une poursuite judiciaire;
• Dispenser la formation théorique par des institutions d’enseignement reconnues;
• Faciliter les recours pour le consommateur en centralisant et uniformisant le processus de plainte envers les inspecteurs. Rendre ce processus plus efficace du point de vue des consommateurs;
• Faciliter la publication de rapports détaillés sur les plaintes et les utiliser comme outil d’amélioration continue;
• Faciliter l’obtention d’une assurance erreurs et omissions (E&O) pour les inspecteurs;
• S’assurer que l’assurance E&O offre une couverture adéquate protégeant les consommateurs, même lorsque l’inspecteur cesse de pratiquer;
• Diminuer les risques de conflits d’intérêts en offrant un autre choix que la référence par les courtiers immobiliers;
• Obtenir des données réelles sur ce secteur d’activité.

L’ACQC fait aussi des recommandations aux organismes chargés d’appliquer les lois et règlements applicables aux transactions immobilières :

• Revoir les règles d’encadrement des courtiers immobiliers pour qu’il soit interdit à ces derniers de recommander aux acheteurs des noms d’inspecteurs en bâtiment;
• Mettre à la disposition des consommateurs de l’information expliquant les obligations du courtier immobilier envers son client dans le contexte de l’inspection préachat.

D’autre part, suite aux déficiences observées lors de l’étude de la jurisprudence, l’ACQC demande le support financier des gouvernements pour la réalisation d’outils par des associations de consommateurs pour aider ceux-ci à :

• Détecter les vices apparents évidents au cours des visites préalables à une offre d’achat;
• Se préparer à l’inspection préachat;
• Mieux connaître leurs obligations et engagements légaux dans le cadre de la transaction immobilière et plus particulièrement de l’inspection préachat.