L'inspection préachat

L'achat d’une maison constitue généralement la plus importante transaction d’une vie. Malheureusement, personne n’est à l'abri des mauvaises surprises. Il est donc essentiel de s’assurer autant que raisonnablement possible de connaître les problèmes potentiels et l’état des composantes de la maison désirée. Ainsi, même si cette précaution n’est pas obligatoire (contrairement au certificat de localisation, par exemple), il est fortement recommandé d’obtenir un rapport d’inspection d’une propriété avant toute transaction immobilière.

Pourquoi une inspection préachat ?

Plusieurs raisons justifient à elles seules que l’offre d’achat soit conditionnelle à une inspection préachat. Toutes ne font pas consensus, mais indépendamment du ou des arguments sur lesquels ils s’appuient, l’ensemble des acteurs du domaine s’entendent pour dire que sauf cas d’exception, il s’agit d’une étape essentielle de toute transaction immobilière bien avisée.

Une décision d’achat éclairée

L’inspection préachat n’est pas miraculeuse. Sauf si l’on fait appel à un professionnel utilisant des méthodes plus approfondies (et souvent, plus invasives), elle ne cherche à découvrir que des vices apparents ou des indices apparents de vices encore cachés. Néanmoins, afin que l’acheteur et le vendeur puissent s’entendre sur un prix qui reflète au mieux la valeur du marché de la propriété dans son état apparent, il faut un portrait fidèle de l’état apparent de la propriété. Une bonne inspection peut permettre à l’acheteur de renégocier le prix convenu en fonction des éléments relevés dans le rapport d’inspection. Elle offre également la possibilité à l’acheteur de se désister si la gravité des éléments relevés le justifie. Dans tous les cas, elle porte un éclairage qu’on veut fiable sur l’état apparent de la propriété et qui peut influencer la transaction. Même si ce peut être décourageant, on est généralement mieux de laisser aller une propriété dont on n’a pas les moyens d’assumer les problèmes que d’acquérir un gouffre financier (sans même considérer les désagréments). 

Régler les problèmes en amont

En construction, il est presque toujours moins cher de régler les problèmes rapidement, avant qu’ils n’empirent. Même en tant que propriétaire, une inspection occasionnelle par un professionnel n’est pas sans pertinence, en particulier si vous suspectez des problèmes, mais que vous vous y connaissez trop peu pour en comprendre les indices. 

C’est d’autant plus vrai lorsqu’on acquiert une nouvelle habitation, dont on ne connaît pas l’historique comme quelqu’un qui l’aurait habité. Ainsi, même lorsque l’inspection n’influence pas la transaction, un bon rapport d’inspection est un outil très pertinent pour orienter les petits grands travaux qui pourraient être nécessaires, idéalement avant qu’ils ne deviennent plus graves. 

Nul besoin qu’il y ait des vices majeurs pour qu’un regard avisé sur des éléments où l’entretien a pu être négligé soit pertinent. Suivre les recommandations contenues dans un bon rapport d’inspection peut rapidement rentabiliser son coût, et de loin. On voit souvent l’inspection comme une dépense, mais on devrait plutôt la voir comme un investissement. 

Préserver la garantie légale contre les vices cachés

Sauf lorsqu’on achète sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur (à éviter !), on bénéficie de la garantie de qualité offerte par le Code civil du Québec et donc, de recours en cas de vices cachés. 

Or, au risque d’être redondant, pour qu’un vice soit un vice caché il faut qu’il soit… caché ! Or, selon l’expertise de chacun, ce qui est caché pour l’un n’est pas forcément caché pour l’autre, des indices d’un vice pouvant être suffisants pour en deviner l’existence. 

Ainsi, la jurisprudence a établi qu’était caché le vice qui ne pouvait être découvert par un acheteur prudent et diligent ET qu’un acheteur prudent et diligent procède à un examen visuel attentif et complet de la propriété afin d’y détecter des indices d’un vice. 

Il est donc de la responsabilité de l’acheteur d’examiner minutieusement tout indice apparent. À noter toutefois qu’un vice peut être juridiquement caché par des propos rassurants du vendeur, même lorsqu’il est, de fait, apparent.

Ainsi, bien que la loi ne vous oblige pas à prendre les services d’un inspecteur préachat, il est recommandé de faire appel à un expert lorsque vous n’avez pas les compétences vous permettant de voir et d’interpréter les vices possibles. Les tribunaux mettront plus facilement en doute votre prudence et diligence si vous avez omis de faire appel à un inspecteur.

Bâtiments âgés

La détérioration normale d’un bien n’étant pas un vice caché, il est d’autant plus important d’investiguer l’état du bâtiment lorsqu’il est particulièrement âgé. En effet, il y a peu de recours pour des problèmes découverts après la vente et qui s’expliquent par la fin de vie utile des composantes du bâtiment (à moins que le vendeur ait été faussement rassurant sur l’état de celles-ci et qu’on soit en mesure de le prouver). 

Ventes sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur

Bien que légitimes dans certains cas, on a bien vu durant la pandémie que lorsqu’on est dans un marché de vendeur, les ventes « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » peuvent se multiplier de manière absolument déraisonnable. 

Si vous devez acheter dans ces conditions, ne négligez en aucun cas de procéder à une inspection, à moins que votre but soit de toute manière de démolir le bâtiment pour rebâtir ! Lisez attentivement le rapport et considérez toute recommandation d’expertise supplémentaire. Une fois la transaction conclue, il sera trop tard pour réaliser que des travaux majeurs et urgents s’imposent, que vous êtes déjà endettés à la limite de votre capacité de crédit et que la valeur de votre prêt hypothécaire dépasse maintenant, et de loin, la valeur marchande de la propriété.

À noter cependant que même dans une vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, si le vendeur connaissait un vice et ne l’a pas déclaré, il peut être poursuivi. Seulement, ce ne sera pas en vertu de la garantie de qualité (vice caché), mais bien du dol (tromperie). 

Petit bémol

Seule vrai note discordante à noter sur la nécessité de faire faire une inspection préachat : les inspecteurs, aussi bien pour respecter les limites de leurs compétences de généralistes que pour éviter les poursuites, vont, s’ils rencontrent des indices d’un vice dont ils n’ont pas la certitude, l’indiquer au rapport et généralement recommander une expertise complémentaire par un expert spécialisé. 

Or, certains abusent largement de ce réflexe et vont, pour se protéger, noter une multitude de potentiels indices de vices, même là où, vraisemblablement, il n’y a rien à découvrir. Ainsi, si dans le lot, l’acheteur découvre effectivement un vice, il n’aura de recours ni contre l’inspecteur (celui ayant rapporté l’indice), ni contre le vendeur (qui va défendre que l’acheteur a acheté en toute connaissance de cause, le rapport ayant noté l’indice). 

Si c’est en principe tout à fait légitime pour l’inspecteur de rapporter tout indice pertinent pour son client, il y a problème lorsque l’inspecteur évite systématiquement de se prononcer et ne fait que décharger sa responsabilité sur une longue liste d’expertises recommandées qu’aucun acheteur ne va toutes faire réaliser. Il est venu à nos oreilles l’avis de certains experts que le consommateur serait parfois mieux protégé SANS rapport d’inspection, mais en faisant lui-même (idéalement accompagné de quelqu’un qui s’y connaît) une inspection prudente et diligente de la propriété. Le but est qu’aux yeux d’un juge, le consommateur ait agi en acheteur prudent et diligent, sans qu’il ne soit pris avec un rapport inconsistant qui lui fait perdre une grande part de la garantie légale de qualité. 

C’est un avis que nous ne partageons pas, mais qui nous semble suffisamment pertinent pour qu’il vaille la peine de le mentionner et d’y répondre. Pour remédier à ce problème, il nous semble préférable de rechercher un bon inspecteur, plutôt que de carrément s’en passer dans la crainte de tomber sur un moins bon. Plus facile à dire qu’à faire direz-vous, mais c’est justement l’objet de la prochaine section. 

Par qui ?

Si les avantages à procéder à une inspection préachat font relativement consensus, les avis sont plus partagés lorsqu’il est question de comment choisir un inspecteur.

AVERTISSEMENT : Avant toute chose, une règle de base s’impose : À moins d’avoir une confiance aveugle en lui et bien qu’il ait l’obligation déontologique de vous recommander de procéder à une inspection préachat, ne passez pas par votre courtier immobilier pour obtenir des références d’inspecteurs. Il est directement en conflit d’intérêts et la collusion entre ces deux industries est notoire. 

En effet, la rémunération du courtier étant liée à la transaction, il a tout intérêt à ce que la vente se fasse.
Or, en dirigeant son client vers un inspecteur plus pointilleux ou dont les rapports sont plus étoffés, il augmenterait les chances que ce dernier signale quelque chose qui rebute l’acheteur et que la vente tombe. Il a donc tout intérêt à recommander des inspecteurs plutôt moyens. 

De son côté, l’inspecteur dont une bonne part de la clientèle provient des courtiers a lui aussi tout intérêt à ne pas être trop alarmiste, car s’il fait fuir les acheteurs, les courtiers auront tôt fait de ne plus le recommander. 

À l’inverse, les très [trop] bons inspecteurs sont parfois même mis sur une liste noire par certains courtiers qui vont tenter de les évincer, tel que c’était dénoncé à l’émission La Facture du 7 mars 2023. 

Par ailleurs, si vous passez outre cet avertissement, sachez que le règlement sur la déontologie des courtiers (art.81) leur interdit de vous diriger vers un unique inspecteur. S’ils veulent en recommander, ils doivent fournir une liste « qui contient plus d’un nom ». Donc, si jamais votre courtier vous recommande un seul inspecteur, sachez qu’il ne respecte pas ses obligations déontologiques et tirez-en les conclusions qui s’imposent. 

À noter à ce sujet que notre position est que les courtiers ne devraient simplement plus avoir le droit de recommander des inspecteurs en particulier. Nous jugeons que, dès que le registre des inspecteurs certifiés par la RBQ sera en ligne et suffisamment fourni, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’OACIQ) devrait modifier son règlement afin qu’un courtier ne puisse diriger que vers celui-ci.

Maintenant qu’on sait où ne pas chercher, voyons les alternatives. D’abord, il faut savoir qu’en décembre 2019, le projet de loi 16 est venu confier l’encadrement des inspecteurs en bâtiment à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Quatre ans plus tard, en février 2024, la RBQ a adopté un règlement venant préciser les modalités de cet encadrement, lequel ne sera pleinement effectif qu’au 1er octobre 2027.

D’ici là, et cette information est cruciale : quiconque peut se dire inspecteur en bâtiment au Québec, sans qualifications aucunes. Il est donc essentiel d’investiguer les réelles compétences de celui que vous pensez retenir. Voici quelques critères à considérer :

1. Recherchez un professionnel

Depuis longtemps, nous recommandons d’opter idéalement pour un inspecteur membre d’un ordre professionnel (architecte, technologue professionnel /technicien en bâtiment, ingénieur, évaluateur agréé). Leur formation n’est pas toujours meilleure en ce qui concerne spécifiquement l’inspection de bâtiment, mais ils sont assujettis à un ordre professionnel, au Code des professions, à leur code de déontologie, à de la formation continue et ils se doivent d’avoir une assurance professionnelle erreurs et omissions perdurant quelques années après la fin de la pratique, ce que la plupart des autres inspecteurs n’ont pas. Cependant, il y en a de moins en moins qui font de l’inspection préachat et il peut être difficile d’en trouver. Néanmoins, vous pouvez jeter un œil du côté de l’Association des Architectes en pratique privée du Québec (AAPPQ), la seule association professionnelle à notre connaissance qui maintienne un bottin avec un filtre spécifique pour l’inspection préachat. 

À défaut, vérifiez que votre inspecteur possède une formation pertinente et des assurances solides. Par ailleurs, il existe plusieurs associations / regroupements d’inspecteurs. Ce ne sont pas des ordres professionnels. Ne comptez pas sur eux pour discipliner leurs membres comme le ferait un ordre professionnel. Néanmoins, l’inspecteur qui n’adhère à aucune association ne démontre pas un grand intérêt pour la profession et est souvent à éviter. 

Lorsqu’il sera en ligne, on vous invite à consulter le registre des inspecteurs certifiés par la RBQ. Bien que nous ayons des réserves sur le règlement adopté, ce registre attestera quand même d’un certain nombre de vérifications pertinentes, notamment au chapitre des assurances. De plus, on peut penser que les inspecteurs les plus sérieux seront parmi les plus prompts à obtenir leur certificat.

2. Recherchez un inspecteur qui est en affaires depuis plusieurs années 

Plus un inspecteur est expérimenté, plus il pourra découvrir les défauts les moins évidents.

3. Recherchez un inspecteur qui connaît bien la région

Certaines problématiques sont plus courantes dans certains secteurs. Le savoir aide à les détecter. Ainsi, bien connaître le territoire est un atout précieux. 

4. L’inspection n’est pas un emploi secondaire

Les meilleurs inspecteurs préachat exercent leur profession à temps plein.

5. Les références

Sondez votre entourage. Les recommandations de personnes de confiance qui ont été satisfaites valent de l’or. 

Sinon, l’inspecteur préachat est-il en mesure de fournir trois références? Téléphonez aux personnes et demandez si elles ont été satisfaites des services rendus.

6. Conflits d’intérêts

Vérifier si l’inspecteur est également titulaire d’une licence d’entrepreneur en construction. Ce n’est pas forcément à éviter, mais le conflit d’intérêt est évident s’il vous offre ses services pour corriger les défauts qu’il pourrait découvrir. 

7. Pas le soir

L’inspecteur préachat compétent n’effectue pas d’inspection le soir, car certaines composantes ne peuvent pas être inspectées adéquatement.

 

Comment ?

Le contrat de service

Le nouveau règlement qui entrera progressivement en vigueur des 1er octobre 2024 à 2027 n’impose pas de modèle de contrat-type aux inspecteurs, mais prévoit plutôt des éléments qui doivent obligatoirement faire partie de leurs contrats. Ainsi, avec ou sans règlement, le consommateur se doit de faire une lecture attentive du contrat qui lui est proposé. D’abord parce qu’on devrait toujours le faire !, afin de bien comprendre ce à quoi on s’engage avant de signer. Ensuite, pour s’assurer qu’il ne contient pas de clauses particulièrement désavantageuses, voire abusives. 

Pour le moment, s'ils font partie d'une association, les inspecteurs utilisent ou s'inspirent généralement du contrat-type fourni par celle-ci. Or, dans le cadre d'un projet subventionné par l'Office de la protection du consommateur en 2017-2018, l'ACQC avait fait l'analyse de plusieurs contrats-types en circulation. Nous avions alors constaté que la majorité d'entre eux protégeaient avant tout l’inspecteur et défavorisaient inéquitablement le consommateur. 

C'est pourquoi nous vous suggérons de consulter notre contrat-type et les mises en garde qui l’accompagnent. Celui-ci a été conçu pour protéger adéquatement le consommateur, tout en étant équitable envers les deux parties.

La norme de pratique

La profession n’étant pas encore encadrée, les différentes associations d’inspecteurs proposent chacune leur propre norme de pratique qui vient définir ce qu’est et ce que n’est pas une inspection préachat ; ce que doit faire et ce que ne doit pas faire un inspecteur dans ce contexte. 

Au début des années 2000, l’ACQC a d’ailleurs été précurseur en la matière, en publiant son propre Guide d’inspection, en collaboration avec l’Ordre des technologues professionnels du Québec (OTPQ) et avec la participation de la Société d’habitation du Québec (SHQ), de l’Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ) et de l’Ordre des architectes du Québec (OAQ). 

Cela dit, en assise à l’encadrement à venir par la RBQ, une norme du Bureau de normalisation du Québec (BNQ) a été élaborée : Norme BNQ 3009-500, Bâtiment d'habitation - Pratiques pour l'inspection en vue d'une transaction immobilière. L’usage de celle-ci n’est pas obligatoire, mais les inspecteurs certifiés par la RBQ devront la respecter et ainsi, à partir d’octobre 2027, c’est l’ensemble de l’industrie qui y sera contraint. Nous vous recommandons fortement de la consulter (gratuitement) avant de procéder à une inspection. 

À sa lecture, vous pourriez être surpris par certains éléments. Il est important de savoir que les normes du BNQ sont élaborées par des comités incluant des représentants de parties intéressées de tous horizons (nous en faisions partie) et visent l’atteinte d’un consensus. Il ne s’agit pas d’une négociation avec des rapports de forces, mais les avis de chacun sont évidemment considérés. Ainsi, bien qu’on y soit très favorable, il y a évidemment des éléments de la norme où elle pourrait, il nous semble, mieux protéger le consommateur. Inversement, de nombreux inspecteurs (et de leurs assureurs) considèrent que cette nouvelle norme leur impose beaucoup trop de responsabilités. À sa lecture, il est important de garder en tête qu’il s’agit donc d’un compromis.

Cela étant dit, indépendamment de la norme de pratique utilisée, vous pouvez vous entendre avec votre inspecteur sur l’étendue de son mandat. Si un élément exclu à sa norme de pratique ou à son contrat-type est important pour vous (par exemple l’inspection d’un bâtiment secondaire), parlez-en avec lui. Peut-être offre-t-il des services complémentaires. 

 

La thermographie

De plus en plus d’inspecteurs offrent l’utilisation d’une caméra thermique pour leurs inspections. Ces appareils permettent de voir en direct, sur un écran, les différences de température entre différentes surfaces. 

Or, s’il est une technologie qui ne fait pas consensus dans le milieu, c’est bien celle-là (c’est un euphémisme) !

Ses défenseurs vont s’en servir pour identifier des endroits où suspecter une isolation déficiente, voire même une infiltration d’eau. 

À l’inverse, ses détracteurs vont mettre de l’avant le nombre important de faux positifs comme de faux négatifs. 

En effet il s’agit d’une technologie très capricieuse dont les résultats sont fortement influencés par les conditions d’utilisation. Par exemple, comme ces caméras affichent des écarts de température, s’il y a peu de transmission de chaleur, par exemple par temps nuageux avec une température extérieure proche de la température intérieure, il n’y aura pas grand-chose à voir. Inversement, les  images seront beaucoup plus contrastées dans les grands froids où l’écart de température entre l’intérieur et l’extérieur peut facilement atteindre 35 à 40 °C. Dans ces conditions, si la chaleur s’échappe de manière anormale, cela se verra beaucoup plus facilement. 

Surtout, ces caméras ne voient pas « dans » le mur, mais uniquement en surface. Or, une différence de température de surface en un endroit donné peut s’expliquer de bien des manières, relevant aussi bien d’un vice grave (p.ex. infiltration d’eau, humidité et présence importante de moisissures) que d’une situation tout à fait normale (p.ex. conditions d’ensoleillement / ombre localisé). 

Ainsi, la compétence de l’inspecteur pour prendre en compte de multiples facteurs et interpréter les images que la caméra lui renvoie est primordiale pour que son utilisation soit pertinente. 

Méfiez-vous des inspecteurs qui ne jurent que par ça. Certains y voient une grande utilité, mais aucun outil ne peut remplacer la formation, la compétence et l’expérience d’un inspecteur qualifié. Si vous optez pour ce service, assurez-vous que l’inspecteur possède une certification de niveau 2 en thermographie. Le niveau 1 est insuffisant. 

S’il est un point où peut-être la plupart se rejoignent, c’est que son utilisation doit servir à orienter la recherche. La caméra thermique donne des indices, parfois très fiables, parfois moins, qui peuvent justifier des investigations plus poussées. 

Ainsi, l’ACQC n’a pas de position arrêtée sur le fait recommander ou pas la thermographie, mais il faut faire attention aux thermographes improvisés qui vendent une fausse paix d’esprit et ne sont pas en mesure de remplir leurs promesses.

 

Quand ?

L’ACQC recommande aux acheteurs de chercher un bon inspecteur dès qu’ils commencent à magasiner une maison, et non en catastrophe, lorsqu’ils sont pressés par des délais trop serrés inscrits dans une promesse d’achat.

Parlant de ces délais, la condition d’inspection inscrite à la promesse d’achat devrait fixer un délai suffisamment long pour que l’inspection ait lieu et que l'acheteur ait le temps de bien prendre connaissance du rapport, voire de s’en faire expliquer des éléments par l’inspecteur.

La condition d’inspection devrait aussi préciser que les conclusions du rapport d’inspection devront satisfaire l’acheteur.

 

 

Perspectives

Depuis plus de vingt ans, nous avons défendu un encadrement des inspecteurs en bâtiment (notamment par un projet de recherche à ce sujet en 2011-2012) qui devrait relever significativement le niveau de la profession, mais qui risque fort, également, de rendre les inspections plus coûteuses. On ne le redira jamais assez : pour la plupart d’entre nous, acheter une habitation, ça n’arrive que quelques fois dans une vie. Faire preuve de négligence ici, c’est souvent risquer une part importante de son patrimoine. Ça peut faire la différence entre avoir une retraite ou pas ; mener une vie confortable ou faire une faillite personnelle. Rien de moins. Même si ce n’est pas la norme (heureusement!), des gens qui ont tout perdu sur une transaction mal menée, il y en a. 

De ce point de vue, quand bien même les inspections coûteraient beaucoup plus cher, elles seraient encore parfaitement justifiées. 

Cela étant dit, il est tout de même frustrant, pour l’acheteur potentiel, de payer successivement des inspections sur différents bâtiments qui s’avèrent à chaque fois en moins bon état qu’anticipé. C’est vrai indépendamment du coût de l’inspection, mais d’autant plus si les prix augmentent tel que nous nous y attendons. C’est également un peu ridicule que plusieurs promettant-acheteurs fassent chacun leur propre inspection préachat sur un même bâtiment, à quelques semaines d’intervalle. Il y a clairement là matière à optimiser l’utilisation de ces professionnels parfois difficiles à trouver. 

C’est pourquoi, à terme, lorsque le niveau dans l’industrie sera plus élevé et uniforme, on pourrait se demander si la production systématique d’inspections prévente ne serait pas une solution plus économique. Éventuellement, le rapport d’inspection pourrait acquérir un statut similaire au certificat de localisation. C'est-à-dire qu’il serait fourni par le vendeur et réalisé par un inspecteur dont l’encadrement professionnel serait suffisant pour garantir l’indépendance. Comme pour le certificat de localisation, dans le cas où un rapport est fourni par le vendeur, mais que l’acheteur exige malgré tout un rapport plus récent, le coût pourrait être attribué à l’acheteur si le rapport ne révèle aucun changement significatif, ou au vendeur si il révèle au contraire de nouveaux éléments suffisamment sérieux pour influencer la décision d’achat.

Il ne s’agit là que d’une idée et non d’une revendication officielle de l’ACQC, mais elle mériterait selon nous d’être étudiée.